יום רביעי , פברואר 28 2024

התחדשות עירונית- חשיבות המפקח של הדיירים בפינוי בינוי ותמ”א 38

בסדרה של מאמרים בנושא התחדשות עירונית נדון בדרכים הנכונות להניע פרויקט התחדשות עירונית ולחמוק מהמוקשים הרבים שבדרך, השבוע נדבר על חשיבות המפקח של הדירים בפינוי בינוי ותמ"א 38

התחדשות עירונית. צילום אילוסטרציה canva
התחדשות עירונית. צילום אילוסטרציה canva

בשבוע עבר דיברנו פה על התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית השבוע נדבר על אחד מבעלי המקצוע החשובים בפרויקט שלעיתים קרובות מדי חשיבותו מתפספסת אל מול בעלי תפקידים אחרים.


רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו


המפקח מטעם הדיירים. בפרויקטים של התחדשות עירונית עומדים שני צדדים זה מול זה, היזם מול הדיירים בפרויקט. ברוב המקרים מגיע יזם מנוסה ומפולפל מצויד באדריכל ובעו”ד מטעמו אשר מתוקף תפקידם דואגים לאינטרס הבלעדי של היזם. בימים אלו רב הדיירים כבר יודעים שעליהם לשכור את שירותיו של עו”ד מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית כדי שיעמוד מול עוה”ד של היזם וידאג לאינטרסים שלהם, אבל לא כולם מודעים לחשיבותו של מפקח מקצועי שיוודא שהעניינים ההנדסיים מקבלים את ההתייחסות הראויה שהרי העניינים הטכניים הם חלק מהותי מהתמורות של הדיירים ועל כך ארחיב היום.

בלא מעט פרויקטים הדיירים פועלים נכון, מתארגנים, בוחרים עו”ד שילווה אותם מתחילת הדרך, מאתרים יזם בסיוע עוה”ד שלהם, מנהלים משא ומתן מסחרי ומשא ומתן משפטי ארוך והנה מגיעה לאחר תקופת התדיינות ההצעתו הסופית של היזם בהסכם התחדשות עירונית עב כרס.

בשלב זה הדיירים לא יודעים להעריך את ההצעה מבחינה הנדסית, איזה סוג אריחים, מה סוג אביזרי האינסטלציה, כמות השקעים בחדר, נקודות המאור, האינטרקום, הכנה לתקשורת אינטרנט, נקודות חיבור מיוחדות, שינויים בחדרי הרחצה ועוד. אכן רוב הדיירים לא יודעים האם היזם אכן עשה את המיטב שיכול היה כשתכנן את התוכנית העקרונית ממנה גזר את הצעתו שכן אינם מבינים בזכויות בנייה, באדריכלות, בסוגי אלומיניום ועוד ולכן אינם יכולים לדעת האם ההצעה טובה להם.

כדי לתת מענה לעניינים  הטכניים ולבדוק את המפרט הטכני צריכים הדיירים להתקשר עם מפקח בנייה מטעמם כבר בשלב זה כדי שיבדוק את הזכויות הניתנות למתחם ויאמוד את התמורה שמגיעה לדיירים תוך שמירה על רווחיות יזמית נאותה לפרויקטים מסוג זה. גם פה מומלץ מאוד לא רק להתרשם מהאיש עצמו אלא לשוחח עם דיירים שליווה בפרויקטים שונים.

עם המפקח דיירים כמו עם עוה”ד של הדיירים צריכים הדיירים להתקשר בהסכם שכ”ט מסודר שיערך בעזרת עוה”ד שלהם מול המפקח ורק מולו. חשוב לציין שהמפקח בודק את המפרט הטכני ומייעץ לדיירים לגבי התוכניות והמפרט עצמו ועובר על הגרמושקה שמוגשת לוועדה המקומית על מנת לוודא שלא נעשו שינויים לרעת הדיירים. לא זו אלא שהמפקח נמצא בשטח בעת עבודות ביצוע הפרויקט ויכול לבדוק את התאמת התוכניות שאושרו בהיתר אל מול מה שבונים בפועל ולהתריע בזמן במקרה של חריגות.

מפקח יכול להקל על בעלי הדירות את יישום הפרויקט וקידומו המהירים. הוא נכנס לתפקיד מהרגע שיש רוב לפרויקט, בודק את כל הצדדים הטכניים, את התוכניות והתאמן לגרמושקה ויועץ לדיירים ולעוה”ד. לאורך חיי הפרויקט המפקח הוא העיניים והאזניים של עוה”ד של הדיירים ושל הדיירים עצמם ואחראי מטעמם לוודא שהיזם עומד בלוחות הזמנים וברמת ביצוע ראויה לפרויקט.

יש יזמים שינסו להניע את הדיירים מלמנות מפקח מטעמם בתירוצים שונים ככל הניראה מטעמי חיסכון של שכה”ט שלו הנע בין 5,000 ל 7,000 ש”ח לחודש קרי כ 120,000 עד 150,000 ₪  בפרוייקט תמ”א 38,  לבין 12,000-15,000 לחודש בפינוי בינוי שהם כ 420 עד 540 אלף ש”ח).

אז אל תוותרו על המשגיח שלכם!

כותב המאמר דורון תמיר עו”ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ”א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

אולי יעניין אותך גםמצמיחים מחדש: במקום פגיעת הטיל בפארק אריאל שרון נטעו עץצ”קים גנובים מעל 100 אלף ש”ח והתחזות- 2 חשודים מרמת גן נעצרו

 

אנו מכבדים זכויות יוצרים ועושים מאמץ לאתר את בעלי הזכויות בצילומים המגיעים לידינו .אם זיהיתם בפרסומנו צילום אשר יש לכם זכויות בו , אתם רשאים לפנות אלינו ולבקש לחדול מהשימוש באמצעות המייל info@rgg-news.co.il

לכתבה זו התפרסמו 0 תגובות
לקריאת כל התגובות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

אולי יעניין אותך גם:

כרמל שאמה הכהן

ניצחון לכרמל שאמה הכהן ברמת גן

תפריט נגישות