שמאי מקרקעין

שמאות מקרקעין היא לא רק עניין של מספר. במיוחד לא ברמת גן. מדובר בעיר דינמית, יקרה, עם פוטנציאל תכנוני משמעותי – ולכן, כל הערכת שווי דירה שלא מתבצעת ע"י שמאי מקרקעין ברמת גן שמכיר את האזור, התכניות, והמורכבויות – עלולה להחמיץ רכיבי ערך מהותיים ולהוביל להפסדים של מאות אלפי שקלים.

פוטנציאל תכנוני זה לא מילה יפה – זה כסף

כשמזמינים שמאות לדירה ברמת גן, אסור להסתפק רק בבדיקות הרגילות – שטח הדירה, הקומה, חניה, מצב תחזוקתי. שמאי מקרקעין ברמת גן חייב לבדוק גם את הפוטנציאל התכנוני של הנכס, במיוחד בעיר שמעודדת התחדשות עירונית.

ברמת גן קיימת כדאיות כלכלית גבוהה לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי, בזכות המיקום המרכזי והמחירים הגבוהים של הדירות בעיר. דירה שנמצאת בבניין שהוכרז כמיועד לפינוי בינוי – או אפילו כזה שלא נכלל בתכנית שאושרה – שוויה עשוי להיות גבוה בהרבה מהשווי “על הנייר”.

דוגמה לפרויקט פינוי בינוי ברחוב טבנקין 7-13, שכונת הבילויים

מדובר בארבעה מבנים בני שלוש קומות, הכוללים יחד 24 דירות ישנות. במקומם יוקמו שני בניינים חדשים בגובה 10 קומות. הבנייה החדשה תכלול 80 יחידות דיור חדשות, שטח עיקרי כולל של 6,740 מ"ר ו-3,500 מ"ר שטחי שירות. נקבע כי 20% מהדירות יהיו "קטנות" – עד 63 מ"ר.

שמאי שמבין את הסביבה הכלכלית, יידע להעריך את השפעת הפוטנציאל הזה גם בשלב מוקדם. לא צריך לחכות לשלב ההריסה – עצם הכללת הבניין בתכנית או עמידה בהוראות פינוי בינוי (24 יח"ד מינימום) משפיעה על השווי, ויש לכמת זאת כבר בשלב השומה.

חשיבות הבדיקות המשפטיות והתכנוניות

מעבר לפוטנציאל, שמאות מקצועית דורשת גם בדיקה מקיפה של המצב המשפטי והתכנוני של הנכס. בלי זה – המספרים חסרי משמעות.

מבחינה משפטית:

יש לבדוק את אופן רישום הנכס – בטאבו כבית משותף, בפנקס הזכויות, בחברה משכנת, או ברמ"י.

לבחון את תשריט הבית המשותף: האם החניה, המחסן, החצר – רשומים כחוק? יש להם ערך שצריך לשקף בשומה.

בנכסים מוחכרים – לבדוק את הסכמי החכירה, לאתר את קיבולת הבנייה ולחשב את יתרת התשלום לרשות מקרקעי ישראל בעת המכירה.

מי שמדלג על שלבים אלה, עלול להעריך נכס לפי שטחים או זכויות שאינם תקפים – ולהטעות קונה או מוכר.

בינוי בפועל מול היתר – חשיבות המדידה

הבדיקה התכנונית שמבצע שמאי דירות ברמת גן מורכבת משני שלבים . שלב המדידות ושלב ההשוואה להיתרי הבניה. בשלב הראשון, במועד הביקור בנכס יבצע השמאי מדידות לייזר לבקרה. את המדידות יצליב השמאי עם היתרי הבנייה וכך יוכל לזהות חריגות בניה.

בדיקה זו הינה חיונית, שכן, עבור שטחים חורגים להיתר בדרך כלל לא ניתן לקבל משכנתא.

חשוב להבין: חריגות בנייה הן בעיה תכנונית ומשפטית – על שטח לא מאושר אי אפשר לקבל משכנתא. זהו מידע שחייב להופיע בדוח השמאי, במיוחד כשמדובר בעסקה שדורשת מימון בנקאי. קונה שלא מודע לחריגות, עלול להיתקע עם נכס בעייתי.

לסיכום – שמאות נכונה היא בסיס לעסקה נכונה

שמאי מקרקעין ברמת גן מקצועי ומנוסה לא מסתפק בהשוואת עסקאות – הוא נכנס לעומק הנתונים. הוא בודק את הזכויות, מזהה תכניות עתידיות, מגלה חריגות, מאבחן סיכונים – ורק אז קובע שווי.

ברמת גן, כל מטר שווה כסף. כל תכנית משנה את הכללים. לכן אסור להסתפק בשמאות שטחית או גנרית – צריך שמאי שמכיר את העיר ויודע לתרגם תכנון, רישום ומצב פיזי לשווי מדויק.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

אתר:https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון האתר.

השפעת המיקום של גבעתיים על שווי הנכסים

גבעתיים ידועה במיקומה האטרקטיבי ובקרבתה לעיר תל אביב, מה שמקפיץ את ערך הנכסים בשוק הנדל"ן המקומי. הקרבה למרכזי עסקים, תרבות, חינוך ותחבורה ציבורית הופכים אותה ליעד מבוקש במיוחד עבור משפחות, משקיעים, וגם רוכשי דירות חדשים. עם זאת, שווי הנכסים אינו מבוסס רק על המיקום, אלא גם על פרמטרים נוספים כמו מצב הנכס, חוקיות הבנייה, וזכויות בנייה עתידיות. שמאי מקרקעין בגבעתיים יודע לבחון את כלל הפרמטרים הללו ומבצע הערכה מדויקת המותאמת לתנאים בשטח.

הערכת שווי נכסים מורכבים על ידי שמאי מקרקעין בגבעתיים:

בגבעתיים, שוק הנדל"ן מציע מגוון רחב של נכסים מורכבים, כמו דופלקסים, פנטהאוזים ודירות גן. נכסים אלו דורשים הבנה מעמיקה יותר של הערכת השווי, בשל המאפיינים הייחודיים שלהם. שמאי מקרקעין בגבעתיים יודע לבצע הערכת שווי נכונה על ידי בחינת מאפייני הנכס, הסביבה הקרובה, תוכניות עתידיות, והמצב התכנוני של הנכס. הערכת שווי של נכסים מורכבים דורשת ניסיון ומקצועיות, ושמאי מקרקעין מומחה בגבעתיים יכול למנוע תמחור שגוי, שעלול להוביל להפסדים כספיים למוכר או לרוכש.

הערכת מיסוי מקרקעין כמו מס שבח והיטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין בגבעתיים:

שוק הנדל"ן בגבעתיים חושף את המוכרים למגוון מיסים הקשורים למכירה וקנייה של נכסים, כגון מס שבח והיטל השבחה. מס שבח הוא מס המוטל על הרווח מהמכירה של הנכס, והיטל השבחה הוא מס המוטל על זכויות בנייה חדשות שנוספו לנכס כתוצאה משיפורים שאושרו על ידי העיריה.

שמאי מקרקעין בגבעתיים יוכל לספק אומדן מס עבור המוכר, ולסייע בתכנון מס נכון. מעבר לכך, במידה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה דורשת תשלום היטל השבחה הנראה גבוה מהצפוי, ניתן לערוך שמאות נגדית ולהגיש ערר על החיוב, בעזרת השמאי. כך המוכר יכול להימנע מתשלומים מיותרים ולהבטיח שמה שמחויב בו נכון והוגן.

בדיקת זכויות בנייה בנכס – תכנון נכון למוכר ולרוכש:

אחד התפקידים החשובים ביותר של שמאי מקרקעין בגבעתיים הוא בדיקת זכויות הבנייה החלות על הנכס. זכויות הבנייה כוללות את היכולת להוסיף או לשנות את המבנה הקיים. שמאי מקצועי יבחן את הזכויות המוגדרות בכל מוסדות התכנון, כולל רשות מקרקעי ישראל, מנהל התכנון והוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

ניתוח זכויות הבנייה מאפשר לרוכש להבין מה הפוטנציאל התכנוני של הנכס, ולאילו שינויים ניתן לצפות בעתיד. מצד הקונה, הבדיקה תסייע בתכנון מימון העסקה, כך שידע איזה חלק מהנכס הוא יכול לממן והמוכר ידע מה המס הצפוי האם יש כדאיות כלכלית בהגשת ערר על היטל ההשבחה.

בדיקת ליקויי בנייה – הגנה על הרוכשים בפרויקטים חדשים

ליקויי בנייה הם תופעה נפוצה במיוחד בפרויקטים חדשים. ליקויים אלו עלולים לכלול בעיות כמו מידות דירה לא נכונות, תקלות בתשתיות או בעיות בחניון עלולות לגרום לירידת ערך משמעותית. שמאי מקרקעין בגבעתיים יוכל לבצע בדיקת ליקויי בנייה יסודית בנכס, ולהעריך את היקף הנזק הכלכלי שנגרם לרוכשים.

שמאי מקרקעין מומחה יכול להגיש חוות דעת מומחה ולקבוע אומדן ירידת ערך בעקבות הליקויים. במקרה של צורך בתביעה משפטית או ניהול משא ומתן עם הקבלן, חוות דעתו של שמאי מקרקעין תהיה קריטית בשלבי תביעת הפיצוי הראוי לרוכשים שנפגעו.

סיכום:

שמאי מקרקעין בגבעתיים הוא דמות מרכזית בכל עסקת נדל"ן בעיר. החל מהערכת שווי נכסים מורכבים, דרך בדיקת זכויות בנייה ועד להערכות מסים כמו מס שבח והיטל השבחה – השמאי מוודא שכל עסקה תתבצע באופן שקול ומדויק. נוסף על כך, שמאי מקרקעין יכול להעריך את ירידת הערך שנגרמה עקב ליקויי בנייה ולהבטיח שהרוכשים מוגנים מפני הפסדים כלכליים הנגרמים בעקבות בעיות תכנוניות, מיסוי מקרקעין בלתי צפוי וליקויים תכנוניים.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

אתר:https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון האתר.