אגם שביט – ניהול ופיתוח מקרקעין: מנגישים את הדור הבא של השקעות הקרקע בגוש דן

לרענן את ההשקפה: הדופק הכלכלי של רמת־גן וגבעתיים

בשנות השלושים והארבעים של המאה הקודמת נולדו שתי ערים צמודות זו לזו – רמת־גן וגבעתיים. במה שנחשב אז “פרברים ירוקים” קמו הרחובות הראשונים, בנייני באוהאוס צנועים ופרדסים משתרעים עד האופק. כיום, שתי הערים הפכו למוקדי תעסוקה ותרבות בלב מטרופולין תל־אביב, כשקווי מתע”ן (מטרו, רכבת קלה ואוטובוסים מהירים) מתוכננים לחצות אותן ולחבר כל שכונה למרכז העסקי של ישראל בתוך דקות.

חותם

העלייה החדה בביקוש לדיור באזור מציפה את אותה דילמה קלאסית: שטח הקרקע בתוך גבולות העיר מוגבל, והאפשרות להרחבת רצועות המגורים כמעט אפסית. לחצים אלה מביאים משקיעים מקצועיים וחובבים כאחד לחפש עתודות קרקע מעגל שני ושלישי – במרחק קצר מהאיילון, אך עם תג מחיר נמוך משמעותית מהצעות יד שנייה ברחוב ביאליק או כצנלסון.

כשאין קרקע בעיר – בונים אסטרטגיה סביב העיר

אם בעבר הדגש היה על קניית דירה להשקעה בשכונה מבוקשת, היום מגמת “לחפש את הנכס הבא” מתחילה בכביש מקשר חדש או בתחנה עתידית של המטרו. עיניהם של בעלי ההון הפרטי – אבל גם של קופות גמל, קרנות פנסיה וקרנות ריט – מופנות לקרקעות חקלאיות שעתידות לעבור הפשרה, ולשכונות מעורבות שימושים (מגורים, תעסוקה ומסחר) בשלבי גיבוש תכנית בניין עיר. רמת־גן וגבעתיים מהוות צומת מושלם לסצנה הזו: מצד אחד שוק תעסוקה חזק (מתחם הבורסה, מרכזי הייטק), מצד שני צורך להרחיב היצע דיור במחירי “מעגל ראשון” סבירים.

הצומת הרגולטורי: למה צריך מומחיות בקידום תכניות?

רבים רואים במעבר מקרקע חקלאית למאושרת צעד בירוקרטי אחד. בפועל מדובר במרתון: מסמכי מדיניות, דיונים בוועדה המקומית, הפקדה במחוזית, התנגדויות ציבור, עדכון טבלאות איחוד וחלוקה, היטל השבחה, היטלי פיתוח ותכנון תשתיות. טעות טקטית בשלב מוקדם – כמו היעדר חוות דעת תחבורתית או אי-התחשבות במבנה הבעלות – עלולה לעכב פרויקט בשנים ולנגוס בתשואה. כאן מתחוללת דרישת השוק למנהלי קרקע מסוג חדש: רב-תחומיים, שקופים, מנוסי תקלות.

המודל של אגם שביט – ניהול ופיתוח מקרקעין

אגם שביט מציגה מתודה אקוסיסטמית: גיבוש קבוצת בעלי קרקע, ניסוח הסכמי שיתוף ברורים, הפעלת צוות תכנוני-משפטי-כלכלי אחד, וממשק דיגיטלי שמציג לבעלים ולמשקיעים סטטוס בזמן אמת. כל אבן דרך – הפקדת תכנית, קבלת התנגדות, הגשת השגה – עולה למערכת ומייצרת התראה. מעבר להקטנת הפער בין המשקיע למסמך הוועדה, השקיפות מאפשרת חיזוי מוקדם של חסמים ומקטינה סכסוכים פנימיים.

מה הופך קרקע במעגל שני ליעד חם כל-כך?

רק 4–6 קילומטרים מפרידים בין גבולות רמת־גן וגבעתיים לקרקעות כפריות ברישפון, כפר מעש, אזור הירקון ורצועת לוד-גני-יהודה. כאשר מועצת התכנון הארצית מסיטה נתיבי מטרו או מוסיפה נתיבי “נת”צ פלוס” (נתיבי תחבורה ציבורית מהירים), הזמן למרכז תל־אביב מתקצר ל-15 דקות. במקביל, מחיר קרקע גולמית זול עד פי ארבעה ממגרש מאושר בתוך רמת־גן. פער כזה הופך השקעת קרקע ל”כרטיס אופציה” עם מכפיל גבוה, בתנאי שהניהול התכנוני ידחוף קדימה.

בחלק זה של הכתבה – מעבר לקו האמצע – רבים מהקוראים כבר מעלים את השאלה: “איך אני מגיע לקרקע הנכונה?” כאן עולה האפשרות לסרוק קרקע להשקעה בפרויקטים שבהם קיים ליווי ניהולי הדוק; מודל שבו אגם שביט – ניהול ופיתוח מקרקעין מאגדת את בעלי הזכויות, מציגה דשבורד שקיפות, ומנווטת את התכנית מול הוועדות עד למפתח.

מרווחי זמן – איפה נקודת הכניסה האופטימלית?

בהתבוננות בדיאגרמת ערך-זמן של קרקע חקלאית, רואים ארבע מדרגות עיקריות:

1. אישור מסמך מדיניות / מגה-תכנית.
2. הפקדת תכנית מפורטת (הפעלת מנגנון התנגדויות).
3. אישור סופי + תקנון.
4. היתר בנייה ראשון.

משקיעים סבלניים נכנסים בשלב 1, אוחזים בעליית ערך הגבוהה ביותר אבל גם בסיכון עיכוב. אחרים בוחרים להיכנס סביב הפקדה, לאחר שהוועדה המקומית תומכת בשינוי. מכל מקום, קצב ההתקדמות מוכתב ישירות מיכולות הניהול ומידת ההתאגדות של בעלי הקרקע.

ESG  והעדפת שוק – יתרון כפול

ערכי קיימות נחשבים היום למכפיל ביקוש: דיירים מחפשים שבילי אופניים, פאנלים סולאריים ושטחי ציבור רחבים; רשויות מעניקות ניקוד עדיפות לתכניות “ירוקות”. קרקעות שמקדמות תכנון סביבתי נהנות מפרמיית ערך ומרוח גבית במוסדות התכנון. אגם שביט משלבת כבר בשלב הפרוגרמה עקרונות של בנייה ירוקה, איסוף מי נגר ושימור מסדרונות אקולוגיים – מה שמקצר דיונים ומעלה סיכויי אישור.

נראות פיננסית והון

ככל שהתכנון מעמיק, כך מתעוררות דרישות מימון (הכנת תשריטים, חוות דעת סביבה, אגרות). גוף ניהול שמציג תזרים צפוי, שקיפות בהוצאות וקשר למימון בנקאי ייעודי מפחית תסכול ושומר על משפט הון יציב לאורך הפרויקט. גישה זו מקלה על כניסת משקיעים חדשים וריענון קופת המזומנים, במידת הצורך.

סיכונים אופייניים וכיצד נטרול

א חוסר תיאום בין בעלי קרקע – נפתר באמצעות הסכם שיתוף מחייב ומנגנון בורר מוסכם.
ב הסתמכות על תשתיות חיצוניות שלא קודמו – נצמדות ללו”ח משרד התחבורה והצגת חלופות.
ג עליות תשומות בלתי צפויות – התקשרויות מסגרת וקרן רזרבה קבועה בתקציב.
ד זחילת רגולציה – מיפוי ועדכונים שוטפים של תקנות חדשות, בשיתוף יועצי רגולציה.

העתיד הקרוב: לאן הולכים מחירי הקרקע?

הקונצנזוס בקרב שמאי ערים גוש דן קובע כי הקרקע סביב טבעת המטרופולין תוסיף לעלות, אך שיעור העלייה ייגזר ממידת החיבור למערכות תחבורה והתקדמות התכנית. כניסת המטרו תוסיף קומה נוספת לערכים, בדגש על מתחמים במרחק 600–800 מ’ מהתחנה.

תמצית לבעל הקרקע ולמשקיע

• לבעל קרקע: התאגדות, הסכם שיתוף מקצועי ושקיפות ניהולית הם תנאי בסיס. ללא גוף תפעולי מוביל, ערך הקרקע “נשחק בעמידה”.
• למשקיע: חפש קרקע בליווי תכנוני מוכח, בדוק באיזה שלב סטטוטורי היא נמצאת, וודא קיום דוח סיכונים מקצועי.

הזדמנות אמיתית חיה במחוזות החיבור בין תל-אביב לערי הטבעת. במרחק קצר מגבעתיים ורמת-גן צומחים רובעים חדשים שעלולים להיראות “רחוקים” היום – אך יהיו “רחוב אחד מהכול” ברגע שהרכבת הקלה והמטרו יתחילו לדפוק. עם תכנון נכון וניהול שקוף, הקרקע יכולה להפוך במהירות מנכס רדום למנוע ערך.