על פניו כולם רוצים התחדשות עירונית ולכן ניתן היה לחשוב שהדבר הכי קל ופשוט בפרויקט של התחדשות עירונית הוא שלב החתמת הדיירים על הסכמה לפרויקט לפחות בשלב ההתחלתי של התגבשות הדיירים ושהשלב של החתמת הדיירים על ההסכמים הסופיים יהיה מהיר גם הוא, אבל לא כך הוא הדבר. במעט מאוד פרויקטים החתמנו את כל הדיירים בסבב הראשון וכמעט תמיד נשאר דייר אחד או שתיים שסרבו לחתום, על אלו נדבר היום.
נתחיל בהגדרת הדייר הסרבן – ובכל על פי החוק הדייר הסרבן הוא זה אשר סרב לחתום על הסכם ההתחדשות העירונית לאחר שהתגבש הרוב החוקי להוציא אותו לפועל. הסרבן הוא, על פי לשון החוק בעל דירה אשר "מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים" הוא דייר סרבן.
המחוקק אשר מודע לכך שעל פי חוק על מנת להוציא לפועל פרויקט של התחדשות עירונית נדרשת הסכמה מלאה של כל הדיירים, אפשר בחוק ל67% מהדיירים שמעוניינים להוציא את הפרויקט לפועל, לתבוע מהמיעוט הנותר בסירובו לחתום על ההסכם.
אבל מה אם הדייר הסרבן צודק?
אולם על מנת להימנע מדריסת המיעוט, איפשר המחוקק מספר תנאים בהם דייר סרבן על פי ההגדרה לא יחשב סרבן בין השאר, אלה: אם העסקה אינה כלכלית על פי קביעת שמאי פינוי בינוי, אם לא הוצעו לבעל הדירה דיור חלופי ו/או דיור חלופי מונגש ככל שמדובר באדם עם מוגבלויות, אם לא הוצעו בטוחות מספיקות ואם קיימות נסיבות אישיות מיוחדות בשלן העסקה אינה סבירה לבעל הדירה.
ומה עם הדיירים הקשישים?
המחוקק העניק בנוסף הגנות ופטורים גם לדיירים קשישים שגילם היה 70 כאשר הדייר הראשון חתם על ההסכם פינוי בינוי, אולם לאחרונה וכפי שסיפרתי לכם שבוע שעבר, קבע בית המשפט שגם מי שהיה בן 70 במועד מאוחר יותר ניתן לראותו בו דייר קשיש לצורך התקיימות בתנאים בחוק ואלו הם התנאים המקלים שיזם חייב להציע לקשיש לבחירה: מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית בשווי מהוון של דירת התמורה במקום להמתין לסוף הפרויקט, קבלת כסף בשווי מהוון לשום רכישת דירה חלופית, קבלת שתי דירות בשווי דומה לדירת התמורה, דירה אחת וכסף בשווי כולל של דירת התמורה. לקשיש שגילו מעל 75 או לחולה הנוטה למות יש זכות להיות זה שבוחר בעצמו את החלופות מבין שלושת הראשונות לעיל.
מי מגיש את התביעה נגד דייר סרבן ?
כמו שכתבתי , כדי להוציא לפועל פרויקט של התחדשות עירונית יש צורך ברוב מוחלט של הדיירים ולכן את התביעה נגד אלו המתנגדים מגישים בעלי הדירות שחתמו על ההסכם ומהווים הרוב החוקי שתומך בהסכם. אמנם לרוב מי שמטפל בעניין וממן את העו"ד שתובע את הדיירים הסרבנים הוא היזם אבל בפועל מי שתובעים את הדיירים הסרבנים הם הדיירים והם עושים זאת, בהתאם לכללי האתיקה, באמצעות עורך דין חיצוני שאינו העו"ד של היזם בפרויקט ולא באמצעות העו"ד של הדיירים בפרויקט.
איפה מוגשת התביעה נגד הדייר הסרבן?
בפרויקטים של תמ"א 38 מוגשת התביעה אל המפקח על המקרקעין ביושבו כגורם שיפוטי שזו בעצם ערכאה שיפוטית שמקבילה לבית משפט שלום והיא דנה בסכסוך בין השכנים לאור חוק החיזוק. למעט במקרים מיוחדים, רוב פסקי הדין מסתיימים בכך שהמפקח/ת מורה לעוה"ד של הדיירים לחתום במקום הדיירים הסרבנים והפרויקט מבוצע על הראש שלהם.
בפרויקט של פינוי בינוי התביעה מוגשת למחוזי והיא תביעה שיש בה דרישה לחתום על הפינוי בינוי או לחילופין לשלם פיצוי של כמה מיליוני שקלים עקב אבדן הכנסה ופגיעה באיכות החיים של בעלי הנכסים שבעד הפרויקט. רוב התיקים האלו נסגרים כבר בישיבה המקדמית ובאלו שלא, ניתן פסק דין המורה לדייר הסרבן לחתום על ההסכם תוך 30 יום או לשלם פיצוי של כמה מיליוני שקלים לשכנים שלו. פסק דין שכזה מביא את בעל הדירה הנתבע לחתום על ההסכם בתוך ה 30 יום.
אבל מה אם אני הסרבן צודק?
ישנם התיקים המיוחדים שהייתה לי הזכות לייצג בחלק קטן מהם, כשבעל דירה צודק בסירובו לחתום על ההסכם כמו שהוא, בית המשפט מקשיב וכשהוא רואה שבעל הדירה צודק הוא פועל בהתאם, לפעמים פסק הדין קובע שהדייר יחתום על ההסכם אבל יקבל פיצוי של 200,000 שקלים או שהוא יחתום על ההסכם אבל יקבל את דירת הגן וכיוצא באלו, כל דבר לגופו של עניין.
לסיכום:
אם אתה צודק בסירובך ועו"ד מהתחום לאחר שהתייעצת איתו, מחזק אותך להמשיך בסירובך, לך על זה כי מה שמגיע מגיע. אבל אם אתה מסרב לחתום ולאחר שהתייעצת הוסבר לך שאתה סתם מתעקש לאמלל את עצמך, את השכנים שלך ואת היזם שהביאנו עד כה, צלצל לעוה"ד של הדיירים ותקבע איתו מועד לחתימה – חבל על הזמן של כולם.
כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il
אנו מכבדים זכויות יוצרים ועושים מאמץ לאתר את בעלי הזכויות בצילומים המגיעים לידינו .אם זיהיתם בפרסומנו צילום אשר יש לכם זכויות בו , אתם רשאים לפנות אלינו ולבקש לחדול מהשימוש באמצעות המייל info@rgg-news.co.il
