פינוי בינוי

קבוצת יובלים בבעלותו של איציק ברוך הודיעה אתמול כי התקשרה באמצעות חברת הבת "יובלים סיטי" בהסכם לביצוע פרויקט פינוי בינוי בשכונת הראשונים ברמת גן, לאחר שקיבלה את הסכמת הרוב הדרוש של בעלי הדירות. הפרויקט כולל הריסת 9 בניינים ישנים בהם 80 יחידות דיור ובמקומן תקים עד 3 בניינים חדשים הצפויים לכלול כ- 180 יח"ד ושטחי מסחר.

המתחם מתפרס על פני שטח של כ-5.3 דונם ובו הבניינים בין הרחובות ארלוזורוב (63 ,65, 67, 69), יכין 3,5,7, וכן בועז 3 והמתמיד 35 ובו מתוכננים דירות בתמהיל מגוון הכולל דירות בנות 3, 4 ו- 5 חדרים וכן דירות גן ופנטהאוזים המתאימים לקהל יעד מגוון של רוכשים.

שכונת הראשונים היא השכונה הראשונה שהוקמה בעיר רמת גן, הביקושים למגורים בשכונה גבוהים בשל מיקומה האטרקטיבי והמרכזי. בשכונה ממוקמת בסמיכות למתחם הבורסה, וכן במרחק הליכה מתחנת הרכבת תל אביב סבידור מרכז ולקו האדום של הרכבת הקלה, שטחי ציבור, בתי ספר, גני ילדים, תרבות ופנאי.

מקבוצת יובלים נמסר "הפרויקט הוא חלק מתכנית רחבה להתחדשות עירונית שמובילה עיריית רמת גן, המהווה פתרון אמיתי למחסור בקרקעות להקמת שכונות מגורים חדשות, בפרט באזורי הביקוש. הקמת פרויקט חדש במקומם של המבנים הישנים, תאפשר לדיירים הוותיקים להנות מדירות חדשות ומרווחות לצד איכות חיים גבוהה, ולכלל הדיירים להנות משכונה מתחדשת, הנבנית בסטנדרטים מודרניים בפריים לוקיישן ותוך דגש רב על הנגישות למרכזי העבודה, מוסדות הלימוד, הפנאי והתרבות.

אנו נפעל לקידום והוצאתו לפועל של הפרויקט בשיתוף עם גורמי התכנון בעירייה וזאת באופן המיטבי והמהיר שניתן. אנו מודים לבעלי הדירות במתחם על האמון שנתנו בנו ושיתוף הפעולה וכן לכלל הגורמים הרלוונטיים ואנשי המקצוע שפעלו בשיתוף להוצאתו לפעול של הפרויקט".

קבוצת יובלים הוקמה על ידי איציק ברוך בשנת 2000 ומתמחה בייזום ופיתוח של פרויקטים למגורים, התחדשות עירונית, מסחר, משרדים ולוגיסטיקה באזורי ביקוש במרכז הארץ. בתוך כך מקדמת החברה פרויקטי 'פינוי בינוי' בערים רבות ביניהן, תל אביב, כפר סבא, נתניה, רמת השרון, אור יהודה, ירושלים וערים נוספות. החברה מקימה בימים אילו כ-2,000 יח"ד וכ-34 אלף מ"ר למשרדים ומסחר.

הפתרון המתבקש לצירוף נסיבות זה – התחדשות עירונית ובעיקר פינוי בינוי. מחברת אנגל אינווסט שקידמו בשנים האחרונות כמה פרויקטים מרכזיים של התחדשות עירונית מסבירים – איך עושים את זה נכון.

ההבדל החשוב שבין תמ"א 38 לפינוי בינוי

התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי לא נועדה על פי רוב לחדש בניין בצורה יחידנית (לכך משמש מסלול תמ"א 38 -1 ותמ"א 38 – 2). הרעיון החשוב כל כך של התחדשות מסוג פינוי בינוי הוא לקחת אזור, שכונה, ולתכנן אותה מחדש. בונים מתחם שלם מחדש לאחר הריסת הקיים. רק בצורה כזאת אפשר להפוך בניין שהתיישן לבניין חדש לחלוטין, אך לטפל ביחד עם זאת גם בכל התשתיות שסביב. כלומר, אפשר לומר שבמקום פתרון נקודתי סביר, מקבלים פתרון סביבתי הרבה יותר יסודי ומקיף.

כמה יחידות דיור מינימום נדרשות לפינוי בינוי

כדי לקדם פינוי בינוי, ניתן לפעול באחד מתוך שני מסלולים קיימים. אך לפני שנסביר איך זה בא לידי ביטוי, נדגיש כי יש תנאי מינימום כדי שאפשר יהיה בכלל להתקדם. אפשר באמת לצאת לדרך רק לאחר שיאספו מספיק חתימות של כלל הדיירים ורק כאשר יובהר שהפינוי לצורך בנייה חדשה כולל 24 יחידות דיור או יותר. אם המתחם כולל את המספר הזה וניתן לאסוף שמונים אחוז חתימות של הדיירים המעוניינים לקדם את ההתחדשות, אפשר יהיה לצאת לדרך.

מי יכול ליזום פינוי בינוי וכיצד

בפינוי בינוי, מאשרים הדיירים המעוניינים בכך למסור את הדירה הישנה שתעמוד להריסה. מספר בניינים סמוכים נהרסים מן היסוד על מנת שאפשר יהיה לאחר מכן לבנות בנייני מגורים חדישים, בסטנדרט הגבוה ביותר. לאחר אישור התוכניות, ההריסה והבניה מחדש, מקבלים הדיירים דירות חדשות, לא רק חדישות אלא גם גדולות יותר ומשודרגות.

מכיוון שכל השכונה משנה את פניה, איכות החיים משפרת לא רק בתוך הבית אלא גם מחוצה לו. אבל מי יכול בעצם ליזום פינוי בינוי – האם העירייה? האם הדיירים? האם יזם נדל"ן? שתי הדרכים המרכזיות לייזום התחדשות עירונית הן אלה:

1. החלטה "מלמעלה" – כאן היוזם הוא גורם ממלכתי, הרשויות בליווי וועדה ממשלתית מכריזים על אזור מסוים כמועמד לפינוי בינוי. לאחר מכן נבחר יזם שאוסף חתימות מהדיירים וכמובן גם קבלן שיכנס לתמונה לביצוע הבינוי במתחם.
2. החלטה "מלמטה" – כאן היוזם הוא גורם יזמי פרטי, שמאתר מתחום, שכונה שלהערכתו תוכל לקבל אישור לפינוי בינוי ואשר קיימת כדאיות כלכלית להתנעת המהלך. הצעת היזם צריכה לעבור לאישור וועדה וגורמים ממשלתיים.

פינוי בינוי עם אנגל אינווסט, עובדים אתכם ובשבילכם

נדרש ידע רב בנהלים, תקנות, יזמות וקידום פרויקטים, על מנת להוביל בהצלחה פרויקט אחד של פינוי בינוי. חברה שמצליחה לקדם כמה פרויקטים כאלה, בהצלחה מלאה ובכמה ערים מרכזיות בארץ, זו ללא ספק חברה עם קבלות. מדוע לבחור באנגל אינווסט? כי לא מדובר בלהבטיח אלא בלקיים:

1. מדובר בחברה משפחתית, עם המון ניסיון בתחום ומחויבות מלאה לדיירים.
2. המוטו – עבודה משותפת. אנגל אינווסט מבינים שכל הצדדים המעורבים נמצאים באותה סירה. כשהייזם מרוויח והדיירים מרוויחים, כולם מרוויחים.
3. תשומת לב והקשבה – מקשיבים לכל הדיירים, לכל הרצונות, מתוך רצון להבין, לסייע היכן שצריך, לרווחת הכלל.
4. מבצעים את כל עבודות ההכנה, התחשיבים הכלכליים ושיתוף פעולה צמוד עם הרשויות.
5. תמורה הוגנת – דיירי המתחם מקבלים דירות חדישות, בסטנדרט מוביל ועם תכנון סביבתי ראוי ביותר.
6. שכירות לאורך הדרך – עד הכניסה לבית החדש, הדיירים מקבלים דיור חלופי או מימון דמי שכירות.

במסגרת פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית, מציינת חברת השיכון הלאומית, עמידר, צעד נוסף בקידום תכנית להתחדשות ברחוב הרא"ה 279 בעיר רמת גן, זאת עם החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לאשר בתנאים את הפרויקט מסוג תמ"א 38/2 בבניין. 

במסגרת הפרויקט, ייהרס הבניין הקיים וייבנה בניין חדש, כך שבסך הכל יבנו 30 יח"ד חדשות, במקום 12 הקיימות כיום. עם סיום הפרויקט ייהנו בעלי הדירות, בין היתר, מדירות חדשות, הגדולות בכ-12 מ"ר מהדירות הקודמות, מרפסת שמש, ממ"ד דירתי ומחניה תת קרקעית.

יצוין כי על אף שחברת עמידר פועלת כזרוע הביצוע של מדינת ישראל בתחום ההתחדשות העירונית, כאן מדובר בפרויקט בו משמשת החברה כיזם במבנה שאינו כולל דירות דיור ציבורי.

התכנית, שאושרה כאמור בתנאים, בתאריך 26 במאי, מעודכנת בימים אלו והיא תוגש לוועדה המקומית לטובת קבלת היתר בנייה.

זהו הפרויקט השני שחברת השיכון הלאומית מקדמת בעיר רמת גן, והוא מצטרף לפרויקט המקודם עבור משרד הבינוי והשיכון ברחוב יהושפט 2.  גם בתכנית זו מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 במסגרתו ייהרס הבניין הקיים, ובמקומו ייבנה בניין חדש הכולל 36 יח"ד חדשות במקום 12 הקיימות, כאשר יותר ממחציתן הינן דירות דיור ציבורי. בפרויקט זה ייהנו הדיירים בין היתר מדירות חדשות, הגדולות ב כ-12 מ"ר מהדירות המקוריות בנוסף למרפסת שמש, ממ"ד דירתי וחניה תת קרקעית.

יצוין כי גם לגבי פרויקט זה ניתנה החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לאישור התכנית (בתנאים).

התקדמות נוספת בתחום ההתחדשות העירונית רושמת עמידר בעיר ירושלים, עם תכנית נרחבת לפינוי בינוי במרכז הקליטה גילה, שאושרה באחרונה להפקדה (בתנאים) בוועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים.

כזכור, מקדם משרד הבינוי והשיכון באמצעות מינהל הפיתוח העסקי בעמידר החדשה, את תחום ההתחדשות העירונית באזורי ביקוש. במסגרת מודל זה, מרביתם של הרווחים הצפויים מפרויקטים של התחדשות העירונית, יופנו  להשקעה חוזרת בדיור הציבורי.

יו״ר עמידר, קובי שלו אמסלם מסר: ״אני מברך על אישור התכנית, מדובר בצעד חשוב לקידום פרויקט המהווה מכפיל כוח. שכן לצד שיפור איכות חיי הדיירים, חלק מרווחי הפרויקט הצפויים יופנו להשקעה בדירות הדיור הציבורי״.

מנכ"ל עמידר, שאול גליקסברג מסר: ״אנחנו שמחים להוציא לדרך הפרויקט, המהווה יוזמה נדלנית בעלך ערך חברתי. אנו מבצעים עבודה מאומצת לקידום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית עבור משרד הבינוי והשיכון, במטרה לשדרג את איכות החיים, הן באזורי הביקוש  והן באזורי הפריפריה. דבר זה יסייע לנו לסייע בצמצום פערים, בפרט בערי הפריפריה, בהן לצערנו לא מקודמים פרויקטים מסוג זה בשל חוסר כדאיות כלכלית".