התחדשות עירונית

בשבוע עבר דיברנו פה על התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית השבוע נדבר על אחד מבעלי המקצוע החשובים בפרויקט שלעיתים קרובות מדי חשיבותו מתפספסת אל מול בעלי תפקידים אחרים.

המפקח מטעם הדיירים. בפרויקטים של התחדשות עירונית עומדים שני צדדים זה מול זה, היזם מול הדיירים בפרויקט. ברוב המקרים מגיע יזם מנוסה ומפולפל מצויד באדריכל ובעו"ד מטעמו אשר מתוקף תפקידם דואגים לאינטרס הבלעדי של היזם. בימים אלו רב הדיירים כבר יודעים שעליהם לשכור את שירותיו של עו"ד מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית כדי שיעמוד מול עוה"ד של היזם וידאג לאינטרסים שלהם, אבל לא כולם מודעים לחשיבותו של מפקח מקצועי שיוודא שהעניינים ההנדסיים מקבלים את ההתייחסות הראויה שהרי העניינים הטכניים הם חלק מהותי מהתמורות של הדיירים ועל כך ארחיב היום.

בלא מעט פרויקטים הדיירים פועלים נכון, מתארגנים, בוחרים עו"ד שילווה אותם מתחילת הדרך, מאתרים יזם בסיוע עוה"ד שלהם, מנהלים משא ומתן מסחרי ומשא ומתן משפטי ארוך והנה מגיעה לאחר תקופת התדיינות ההצעתו הסופית של היזם בהסכם התחדשות עירונית עב כרס.

בשלב זה הדיירים לא יודעים להעריך את ההצעה מבחינה הנדסית, איזה סוג אריחים, מה סוג אביזרי האינסטלציה, כמות השקעים בחדר, נקודות המאור, האינטרקום, הכנה לתקשורת אינטרנט, נקודות חיבור מיוחדות, שינויים בחדרי הרחצה ועוד. אכן רוב הדיירים לא יודעים האם היזם אכן עשה את המיטב שיכול היה כשתכנן את התוכנית העקרונית ממנה גזר את הצעתו שכן אינם מבינים בזכויות בנייה, באדריכלות, בסוגי אלומיניום ועוד ולכן אינם יכולים לדעת האם ההצעה טובה להם.

כדי לתת מענה לעניינים  הטכניים ולבדוק את המפרט הטכני צריכים הדיירים להתקשר עם מפקח בנייה מטעמם כבר בשלב זה כדי שיבדוק את הזכויות הניתנות למתחם ויאמוד את התמורה שמגיעה לדיירים תוך שמירה על רווחיות יזמית נאותה לפרויקטים מסוג זה. גם פה מומלץ מאוד לא רק להתרשם מהאיש עצמו אלא לשוחח עם דיירים שליווה בפרויקטים שונים.

עם המפקח דיירים כמו עם עוה"ד של הדיירים צריכים הדיירים להתקשר בהסכם שכ"ט מסודר שיערך בעזרת עוה"ד שלהם מול המפקח ורק מולו. חשוב לציין שהמפקח בודק את המפרט הטכני ומייעץ לדיירים לגבי התוכניות והמפרט עצמו ועובר על הגרמושקה שמוגשת לוועדה המקומית על מנת לוודא שלא נעשו שינויים לרעת הדיירים. לא זו אלא שהמפקח נמצא בשטח בעת עבודות ביצוע הפרויקט ויכול לבדוק את התאמת התוכניות שאושרו בהיתר אל מול מה שבונים בפועל ולהתריע בזמן במקרה של חריגות.

מפקח יכול להקל על בעלי הדירות את יישום הפרויקט וקידומו המהירים. הוא נכנס לתפקיד מהרגע שיש רוב לפרויקט, בודק את כל הצדדים הטכניים, את התוכניות והתאמן לגרמושקה ויועץ לדיירים ולעוה"ד. לאורך חיי הפרויקט המפקח הוא העיניים והאזניים של עוה"ד של הדיירים ושל הדיירים עצמם ואחראי מטעמם לוודא שהיזם עומד בלוחות הזמנים וברמת ביצוע ראויה לפרויקט.

יש יזמים שינסו להניע את הדיירים מלמנות מפקח מטעמם בתירוצים שונים ככל הניראה מטעמי חיסכון של שכה"ט שלו הנע בין 5,000 ל 7,000 ש"ח לחודש קרי כ 120,000 עד 150,000 ₪  בפרוייקט תמ"א 38,  לבין 12,000-15,000 לחודש בפינוי בינוי שהם כ 420 עד 540 אלף ש"ח).

אז אל תוותרו על המשגיח שלכם!

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

אולי יעניין אותך גם: מצמיחים מחדש: במקום פגיעת הטיל בפארק אריאל שרון נטעו עץ, צ"קים גנובים מעל 100 אלף ש"ח והתחזות- 2 חשודים מרמת גן נעצרו

שבוע שעבר סיפרתי לכם על התכווצות הזכויות שמקבלים בעלי נכסים מהרשויות באופן שפוגע בהם משמעותית ומתמורות של 20-60 מ"ר החלו הרשויות לאשר רק 12 מ"ר במסגרת התמ"א 38, צעד שפוגע ביכולת של היזמים לתת תמורה גבוהה יותר. השבוע אעדכן אתכם שהמגמה שהחלה בתמ"א 38 התפשטה לפרויקטים של פינוי בינוי ויש רשויות ששינו את הזכויות בפינוי בינוי אל עבר ה 12מ"ר בדיוק כמו בתמ"א38.

גם בפינוי בינוי הרשויות מאשרות תוספת לכל דייר של 12 מ"ר בלבד, מרפסת עד 12 מ"ר, חניה אחת לכל דירה ומחסן דירתי. גם כאן רשויות רבות דורשות מהיזמים לבנות את הפרויקט בשילוב שטחים מסחריים ואו שטחים לטובת הציבור כגון גני ילדים, גינות ציבוריות. בתל אביב כמשל , כך עולה ממסמכי המדיניות, לדירה קיימת בגודל של  עד 80 מ"ר יתווספו עד 12 מ"ר, לדירה קיימת שגודלה עולה על 80 מ"ר לא יתווספו שטחי תמורה כלל. נקבע בנוסף כי במקרה של דירה קיימת ששטחה קטן מ־40 מ"ר הוועדה המקומית תהיה רשאית להגדיל את שטח התוספת מטעמים מיוחדים.

המהלך של צמצום התמורה לבעלי הדירות בפינוי בינוי החל כבר לפני שנה כשירושלים הגבילה את התוספת תמורה לבעלי הדירות ל25 מ"ר והנה עכשיו, שנה אחרי, תל אביב וכך גם נתניה ואחרות צמצמו את התמורה ל12 מ"ר בלבד. במקביל העיריות מפעילות מנגנונים שבאים להגן על בעלי הדירות והן מחייבות ביצוע סקר תושבים במתחם ומוודאים שההחתמות של הדיירים נעשו כדין לאחר שנתגלו מקרים שלא היו אלו הדיירים המבוגרים שחתמו על ההסכמים אלה עוה"ד שלהם שהחתים את ההסכמים באמצעות ייפוי הכוח שהיו בידיו או מקרה אחר בחולון, שם התקבלה בקשה למשיכת התנגדות של דיירים שנחזה כאילו הם חתמו עליה אולם מסתבר שהיה זה היזם, עו"ד במקצועו, שעשה העתק הדבק והדביק את חתימות הדיירים ממסמך אחר על הבקשה למשיכת התנגדותם של הדיירים שהתנגדו לפרויקט.

אחרי שראינו את הכיוון אני חייב לציין שיזמים רבים נותנים לדיירים תמורה של מעבר ל 12 מ"ר ואף לפעמים יותר מ 25 מטר אבל תמורות אלו ניתנו ל דיירם מהשטחים של היזמים וללא פטור ממיסים כך שהיזמים משלמים את המיסים מרוחיהם.

אסכם ואגיד כי אומרים שהמהירות מן השטן אבל במקרה של התחדשות עירונית המלצתי היא לא לחכות יותר מדי אלא להתחיל לפעל ולקדם את הפרויקטים לפני שיהיה מאוחר מדי והם יבוטלו או שהתמורה שתינתן לדיירים תהיה נמוכה יותר. בכל מקרה אין כמו בניין חדש לגור בו.

קוראים המעוניינים שהמאמרים הבאים יעסקו בנושאים המעניינים אותם בנושאים הקשורים להתחדשות עירונית או לעסקאות מקרקעין רגילות, מוזמנים לשלוח אלינו שאלות למייל ואנו נשתדל לכתוב על הנושאים שתבקשו לדעת עליהם.

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

שבוע שעבר דיברנו על בחירת עורך דין שילוה אתכם הדיירים בפרויקט של התחדשות עירונית, אם זה תמ"א 38 חיזוק, תמ"א 38 של הריסה ובניה חדשה או פינוי בינוי. אני אישית מאמין בניהול פרויקט התחדשות לפי הספר. קודם מתארגנים ובוחרים נציגות אחרי זה הנציגות בוחרת עו"ד ואז פונים לבחור יזם וכמו שהבטחתי היום נדבר על איך בוחרים יזם בפרויקט התחדשות עירונית.

בחירת יזם מתאים היא בחירה קריטית ומורכבת מאוד. אם תבחרו יזם חסר ניסיון בתחום הפרויקט שלכם, יש מצב שתתקעו איתו ועם הפרויקט למשך שנים. לכן המלצתי היא תמיד לבחור ביזם שמתאים כמו נעל הזכוכית של סינדרלה לסוג הפרוייקט אותו אתם עומדים לבצע. הדרך הטובה ביותר לעשות סיבוב בעיר, בשכונות שעוברות התחדשות ולחפש בניין שעבר או עובר פרוייקט מהסוג שאתם אמורים לעבור. לקחת את פרטי היזם, לשוחח עם הדיירים ולקבל חוות דעת על היזם, יחסו לדיירים ועל איכות הביצוע. 

לתמ"א 38 של חיזוק (תמ"א 38/1) תמיד תבחרו יזם של תמ"א 38 חיזוק לצורך ביצוע הפרויקט שלכם ורצוי אחד שכבר יש מאחוריו לפחות פרוייקט אחד שהסתיים או לפחות שני פרוייקטים בשלבים שונים של ביצוע וגם אז לכו לבנינים בהם הוא עובד או עבד, דפקו בדלת ובקשו לשמוע על הפרויקט ועל היזם. תתפלאו לגלות כמה דיירים מוכנים לסייע לדיירים אחרים. היה ושמעתם תלונות ענייניות, תברחו.

לרוב יזמים של תמ"א 38 הריסה ובניה לא יקחו על עצמם פרוייקטים של חיזוק, אבל גם אתם תקפידו לקחת לחיזוק רק כאלו של חיזוק. 

לתמ"א 38 של הריסה ובניה (תמ"א 38/2 או יש הקוראים לו תמ"א 38/3), רצוי לקחת יזמים שיש להם גב איתן וניסיון בבניית בנייני מגורים. אל תקחו יזם שאתם הפרויקט הראשון שלו. אל תקחו יזם שבשיחה אתכם או עם העו"ד שלכם מנסה לחסוך כמה עשרות אלפי שקלים בשכ"ט או בגובה השכירות שאתם אמורים לקבל ולא מוכן לשמוע על מינוי מפקח מטעם הדיירים כי "יש לו כבר מפקח בפרויקט". מאלו תברחו. גם אלו שיבוא ויציעו להם הצעות מוגזמות לדירות תמורה ענקיות "והכל בכפוף לאישור הוועדה המקומית", תיזהרו ותדרשו מהעו"ד שלכם שייגן על ההבטחות ואם אפשר שידרוש לראות דו"ח אפס כדי לראות שהיזם מבין על מה הוא מדבר ועשה את החישובים הנכונים.

יש יזמים שיספרו לכם שהם בונים ללא ליווי בנקאי,  קחו בחשבון שעליכם להיזהר שבעתיים כי יש מצב שאין להם יכולת לשכנע בנק להעניק להם אשראי שזה מראה על פרויקט עם סיכון מסויים או שהם ממש עשירים ובמקרה שכזה דרשו בין היתר ערבויות גבוהות ותאסרו מכירת דירות לפני שיש לפחות היתר בתנאים.

לפינוי בינוי יש לבחור חברות שעוסקות בפינוי בינוי ולשים לב היטב כי הסיפור מורכב הרבה יותר מתמ"א 38 או חלופותיו. בפינוי בינוי צריך חברה גדולה, עם גב כלכלי כמו אאורה, אפריקה, דמרי, מצלאווי ואחרות שיש לה ניסיון וגב כלכלי מאחוריה. גם אז רצוי לצאת למכרז יזמים ולבחון היטב את הצעות התמורה ולבחון היטב את נדיבות  ההגנות הניתנות על ידי אותן חברות לדיירים בעת הפינוי. 

על התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית נספר בשבוע הבא.

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

מאז שהתהפכו עלינו חיינו באותה שבת ארורה אנו מוצאים את עצמנו שוב ושוב מתרוצצים אל המרחבים המוגנים. רובינו רצים לממ"דים ואלו שאין להם ממ"דים וגרים בקומות ראשונות, בריצה אל המקלטים וכל השאר למקום הכי בטוח ביותר שיש.

אלו עם הממ"דים כבר גרים בבתים חדשים אבל לכל השאר הריצה הזו היא הזדמנות להתחיל לשוחח על התחדשות עירונית מכל הסוגים:  פינוי בינוי, תמ"א38 או חלופת שקד, הכל הולך רק בואו נקדם ונתקדם.

בסדרה הראשונה של המאמרים בנושא התחדשות עירונית נדון בדרכים הנכונות להניע פרויקט התחדשות עירונית ולחמוק מהמוקשים הרבים שבדרך ויש לא מעט כאלו. נלמד על הסוגים השונים של פרויקטים של התחדשות, חיזוק, התחדשות עירונית או התחדשות בניינית, אבל היום נתחיל מהבסיס הכי בסיסי והכי חשוב בפרויקטים של התחדשות.

כמו שרמזתי בתחילת המאמר המפתח להתחדשות עירונית הוא הדיירים. נכונות הדיירים להידבר אלו עם אלו ולהגיע להסכמות רחבות התומכות ברעיון ההתחדשות הם אלו שיקבעו אם הם יזכו לממש פרוייקט או לא. ללא הידברות יקרה אחד משניים, הדיירים יישארו לגור בביתם הישן, המתפורר והלא ממוגן או שיגיעו הכרישים שמסתובבים בין הבניינים ומחתימים דיירים על הבטחות שלא תמיד אפשר לקיים ויחתימו את חלקם על התחייבויות שונות וזאת מבלי שלדיירים תהיה הגנה משפטית שתשמור עליהם ועל זכויותיהם ובאופן שירחיק את הסיכוי לפרויקט בעוד כמה שנים טובות. 

לעיתים קרובות כשאלו שמנסים לקדם את הפרויקט מגלים שיש קושי בארגון הדיירים אזי ניתן להיעזר באחד משני גורמים – עו"ד המתמחה בייצוג דיירים שילווה את ההליך וידריך את הדיירים המקדמים שלב שלב כיצד לקדם ולנהל את ההליך או במנהלת להתחדשות עירונית בעיר מגוריהם שתנחה ותסייע להם  במקומות שצריך.

אז מה כן צריך לעשות?

בשלב הראשון יש לקבוע אסיפת בעלי הזכויות בכל בניין אשר דייריו חפצים בהתחדשות, כשנושא האסיפה צריך להיות בחינת האפשרות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית בבניין. באסיפה הדיירים צריכים לבחור 2-3 מובילים שישמשו כנציגות לצורך קידום פרויקט התחדשות בבניין עצמו או במתחם כולו ולהעלות על הכתב את עצם הפגישה, את שמות הנוכחים, את שמות הנציגים שנבחרו ואת עיקרי ההחלטה בה הוגדרו סמכויותיה של הנציגות.

מצ"ב קישור לפרוטוקול הסמכת נציגות לדוגמא מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. לחצו להורדה.

על השלב הבא נדבר בשבוע הבא. 

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

5 שנים לאחר שסיימה את בניית מולכו  1 ברמת גן גבול בני ברק, פרוייקט  תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), יוצאת חברת גרופית בשיווק פרוייקט התחדשות עירונית נוסף בבניין הסמוך – מולכו 3. במקום 11 הדירות הקיימות, ייבנה בניין בוטיק שייכלול 33 דירות. בימים אלה צפוי הפרוייקט לקבל היתר בנייה מהעירייה.

מדובר בבניין בן 9 קומות – קומת קרקע  ו-8 קומות נוספות. כל הדירות בבניין הן בגודל אחיד – דירות 4.5 חדרים בשטח של 105 מ"ר, מרפסת בהיקף של 12 מ"ר, חניה ומחסן. מלבדן, ייבנו שלושה פנטהאוזים בגדלים שונים: הגדול, בשטח של 140 מ"ר פלוס מרפסות של 84 מ"ר; בינוני – בשטח של 94 מ"ר, והשלישי – קטן,  2 חדרים בלבד, בשטח של 54 מ"ר. גרופית מכרה כבר את שלושתם.

בבניין שני מרתפי חניה, הכוללים 33 חניות. הוא ממוקם בקרבה לשדרות ירושלים ולשכונת מרום נווה ברמת גן, על גבול בני ברק.  קהל היעד של הפרוייקט הם בעלי מקצועות חופשיים מהמגזר החרדי, בעיקר משפרי דיור מבני ברק, בשנות השלושים לחייהם, שזו אינה דירתם הראשונה. בסביבת הבניין יש קניון, סופר, ובית כנסת.

לדברי סמנכ"ל הביצוע בגרופית, חזי סולומון, "הדיירים נהנים מכל העולמות: מצד אחד, מגורים ברמת גן, מצד שני, קירבה לקהילה בבני ברק, ולשירותים של הקהילה".

אולי יעניין אותך גם: מי שומר על ילדי רמת גן: 100 ילדים לא הולכים לבית ספר כי אין מקום במקלט

בצל המלחמה, ברחובות הירדן 101-103 והררי 2, חברת אזורים שנבחרה על ידי נציגות הדיירים כיזם לביצוע התחדשות עירונית, הגיעה למעל ל-67% חתימות.

כיום במתחם 62 יח"ד ב-3 מבנים, שיהרסו ובמקומם יבנה מבנה מפואר אחד עם 33 קומות על הציר הראשי, ו-7 קומות בעורף, כשלכל דירה – בהתאם לחוק ההתגוננות האזרחית יבנה מרחב מוגן לטובת מענה למצבי חירום. בנוסף, ייבנו 600 מ"ר לטובת מסחר ושטחים ציבוריים מטופחים.

המתחם ממוקם בשכונת נווה יהושע שברמת גן, אשר עוברת בעשור האחרון התחדשות משמעותית. השכונה ממוקמת בדרום מזרח רמת גן בסמיכות לציר אלוף שדה בואכה דרך השלום בתל אביב, מה שמאפשר נגישות למתחמי התעסוקה הגדולים של תל אביב כגון עזריאלי, שרונה והבורסה. בנוסף, השכונה נמצאת בסמיכות לצירים מרכזיים כמו כביש 4 וכביש 471. עוד מתוכנן כי בעתיד הקרוב יעבור הקו הסגול של הרכבת הקלה במחלף אלוף שדה, מה שיגביר את נגישות השכונה עוד יותר. המתחם צפוי להנות משטחים ירוקים, שבילי הליכה ואופניים.

במתחם הירדן-הררי פועלת חברת G.T. בבעלותם המשותפת של עידן כהן ועומר בנבנישתי המשמשת מנהלת מקצועית מטעם הדיירים אשר פעלה בשנתיים האחרונות ללא הרף וסייעה למינוי הנציגות. כמו כן, חברת G.T ערכה עם הנציגות את המכרז למינוי משרד אדריכלים, משרד עורכי דין ולבסוף גם את מכרז היזמים הנ"ל שבו זכתה חברת אזורים.

חברת אזורים מובילה בשנים האחרונות מספר פרויקטים משמעותיים ואייקוניים בעיר רמת גן, בניהם פרויקטי התחדשות עירונית במיקומים אסטרטגיים ובשלבים מתקדמים : פרויקט ״שדרות ירושלים״, ״ידע עם״, ״שלם 35״, ״אחד העם״ ועוד נוספים. בנוסף, אזורים מובילה את פרויקט היוקרה והעילית – Exchange Ramat-Gan במתחם הבורסה, ואת הפרויקט במתחם "קריניצי החדשה".

את חברת אזורים מייצג משרד ERM באמצעות עו"ד אהרון שמעון ועו"ד יואב זהבי, ואת הדיירים הוותיקים מייצג משרד שרקון, בן עמי, אשר ושות' באמצעות עו"ד ציפי רוזנברג. הפרויקט יתוכנן על ידי משרד האדריכלים רן בלנדר, טל ווינשטוק, אלינור סיני, שדא ג'ראר ממשרד רן בלנדר אדריכלות ובינוי ערים בע"מ.

איל טישל סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים : "העיר רמת גן עוברת תנופת התחדשות עירונית משמעותית ואנחנו שמחים להוביל את הפעילות הזאת בעיר. מבצעים ביטחוניים קודמים וכן אירועי בטיחות שונים לימדו כי לא מעט מתחמים ובתים ישנים בעיר עומדים בפני סכנה ביטחונית ובטיחותית בעיר. בשעות אלו, בהן הבטחון האישי נמצא בסיכון, מתעצמת חשיבותו של תחום ההתחדשות העירונית, המיועד לטובת ביטחונם של הדיירים דרך חיזוק או בנייה מחדש של מבנים שעמידותם מוטלת בספק, וכאלו שאין בהם ממ"ד. אנחנו שמחים על האמון של הדיירים בנו וביחד נקדם פרויקט חדשני, איכותי ובטיחותי לכלל הדיירים."

למרות ימי המלחמה הקשים וההאטה במשק, הועדה המחוזית תל אביב אישרה ביום חמישי האחרון תכנית התחדשות עירונית של חברת קרסו נדל"ן בעיר גבעתיים. מדובר בתוכנית לפינוי בינוי ברחוב המאבק, שהתעכבה מספר שנים, ובמסגרתה יתווספו דירות חדשות, שטחים פתוחים לרווחת הציבור ומבני ציבור.

הוועדה המחוזית תל אביב אישרה למתן תוקף את פרויקט הפינוי בינוי במתחם רחוב המאבק 4-10 בגבעתיים, שבמסגרתו ייהרסו 4 מבנים קיימים שבהם 32 יחידות דיור, וייבנה מגדל מגורים בן 21 קומות ובו 96 יח"ד חדשות, מבני ציבור כאמור ושצ"פים. אישור הוועדה המחוזית התקבל לאחר כמעט עשור של דיונים והתנגדויות, והוא מהווה אור ירוק לקידום לקראת ביצוע.

חמי שאול, מנהל חטיבת הבוטיק בקרסו נדל"ן: "לאחר שנים ארוכות שבהן אנו מנסים לקדם פרויקט פינוי בינוי יחד עם רוב בעלי הדירות במתחם המאבק בגבעתיים, שמחנו לקבל את ההודעה שהוועדה המחוזית תל אביב החליטה לאשר למתן תוקף את התב"ע, שתאפשר הוצאתו לדרך של הפרויקט. משהתקבל האישור המיוחל, אנו נפעל לקידום הליכי הרישוי והביצוע על מנת לבנות בניין חדש ל-32 משפחות, המשוועות כבר שנים לחיזוק ולמיגון הדירות שלהן בסטנדרטים הגבוהים שבהם אנו פועלים".

נציין, כי האישור לתוכנית התקבל עוד לפני שאושרה תוכנית כוללנית לעיר גבעתיים, המקודמת בימים אלה. הוועדה המחוזית ציינה בהחלטתה, כי היא רואה חשיבות בפיתוח עירוני אף אם אינו תואם לעקרונות התוכנית הכוללנית. "התוכנית מפנה כמות משמעותית של 32 יח"ד ישנות וללא מיגון, ובמקומן יוצרת בניין חדש עם שטח ציבורי מבונה בקומת הקרקע וכן מפרישה שטח קרקע בהיקף משמעותי לטובת שצ"פ בסמוך לשטח ציבורי קיים, דבר המטייב את השטח הציבורי", נמסר מהוועדה.

חברת מצלאוי, חלוצת פינוי הבינוי בישראל, מקדמת תוכנית התחדשות עירונית ברמת גן, ותקים מתחם מעורב שימושים שיכלול מגורים, שטחי מסחר ותעסוקה, שטחים ירוקים ושטחי ציבור. המתחם נמצא בין הרחובות הצלע והעמל.

במסגרת העסקה, מצלאוי תבנה במתחם שיתפרש על 5.5 דונם מגדל מגורים בן כ-46 קומות עם  210 יחידות דיור חדשות, כ-20% מהן דירות קטנות עד 70 מ"ר, וכן 20,000 מ"ר בשטחי משרדים וכ-700 מ"ר בשטחי מסחר. בנוסף, תוקם גינה ציבורית בשטח של כ-2,400 מ"ר לרווחת הציבור, ויוקצה שטח חום לטובת עיריית רמת גן.

מדובר בפרויקט משולב בעסקת פינוי בינוי של כ-46 יח"ד קיימות ובצירוף 4 מגרשים פרטיים בשטח של כ-3 דונם שצורפו לתוכנית על פי דרישת העירייה.

לפי מתווה העסקה, מצלאוי תפנה 46 דירות ותצרף ארבע מגרשים פרטיים סמוכים, שעל אחד מהם ישב בשנות ה-60 של המאה הקודמת המפעל הראשון בארץ ליצור תבלינים של משפחת מרקוביץ', שנסגר ב-1998 ונותר נטוש עד היום. על התכנון אחראי משרד רוזנפלד–הרנס אדריכלים, שהיה זה שהפקיד גם את תוכנית המתאר ברמת גן שעל בסיסה מתוכנן הפרויקט.

לדברי סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים חברת מצלאוי, "מדובר בעסקה יצירתית ומורכבת של צירוף בנייני מגורים, קרקעות פרטיות, ומבנה תעשייה. הפרויקט נמצא בשלבי תכנון ועיקריו הוצגו לוועדה לבניין העיר ברמת גן. אני מעריך שנגיש את התכנית לוועדה המקומית בחודשים הקרובים".

הפרויקט ממוקם בסמוך לצירים הראשיים בן גוריון, ז'בוטינסקי ואבא הלל ברמת גן, שבהם אזורי תעסוקה ומסחר, קניון איילון במרחק דקות נסיעה, וכן מוזיאון רמת גן לאמנות ישראלית. לאזור נגישות תחבורתית גבוהה – תחנת הרכבת הקלה ותחנת רכבת ישראל נמצאות במרחק נסיעה קצר, ואמצעי תחבורה ציבורית אחרים, לצד קרבה ליציאה מהעיר לנתיבי איילון.

בעלי הקרקע מיוצגים ע"י עורכי הדין אמיר שפיצר,מושיק שמחיוף ומשרד דן הלפרט

מצלאוי היא חברת בנייה ויזמות נדל"ן שהוקמה בשנת 1977. החברה עוסקת בייזום, פיתוח, הקמה, שיווק ומכירה של פרויקטי מגורים בהתחדשות עירונית בעיקר מסוג פינוי בינוי. החברה היא חלוצת הפינוי בינוי בארץ עם הפרויקט הראשון שנבנה בישראל – בקריית אונו. מאז הקמתה מצלאוי בנתה אלפי יחידות דיור, לחברה יש כיום 19 פרויקטים בשלבים שונים בערים בת ים, קריית אונו, יהוד מונוסון, הרצליה, רמת השרון, תל אביב, גבעתיים, רמת גן והוד השרון, בהיקף כולל של מעל 5,000 יח"ד שייבנו במהלך 2024-2025. החברה השלימה בהצלחה פרויקטים של פינוי בינוי בערים קרית אונו, כפר סבא ויהוד והיא נמצאת בשלבי בנייה של פרויקטים נוספים בקרית אונו ובבת ים. משנת 2007 החברה הינה חברה ציבורית שמניותיה נסחרות בבורסה לניירות ערך בת"א.

חברת 'ברקת ישראל מגורים ובינוי', ערכה טקס הריסה לבנין ברחוב החשמונאים 3 ברמת גן, זאת לקראת פרויקט פינוי-בינוי.

החברה הקימה מתחם דיירים VIP שכלל קבלת פנים וכיבוד, כאשר הדיירים שהתגוררו במבנה שנהרס, הגיעו נרגשים לצפות בתהליך – חלקם כבר ישובים בכיסאות גלגלים ומלווים בדור הצעיר.

במבנה החדש, שבנייתו אמורה להסתיים בעוד כשלוש שנים, יבנו תשע קומות, 27 דירות, וחלקן כבר נמכרו.

בבניין הבוטיק יהיה מגוון של דירות 3,4,5 חדרים, החל מ-מיני פנטהאוזים, דירת גן ופנטהאוז היקפי ייחודי על פני קומה שלמה.

אסנת חנן, דיירת המבנה, אמרה: "זו דירה של אמא שלי והיה כיף לגדול בה. זה אזור משגע ומרכזי, קרוב לרחוב ביאליק – אזור פיצוץ, במיוחד שהרכבת הקלה תעבור קרוב לכאן".

שניר נפתלי, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת ברקת ישראל אמר לדיירים הנרגשים: "בלעדיכם זה לא היה קורה" ואילו שיר קצורין, עו"ד מטעם הדיירים, סיכם: "יוצאים לדרך חדשה".

מחברת ברקת נמסר ל-רמת גן גבעתיים News: "אחרי שנים של עבודה משתלמת ומקצוענות, הגענו לרגע המיוחל תוך כדי ליווי צמוד לדיירים, שהאמינו ומאמינים בחברה אמינה שהגיעה לתוצאות. בעוד שלוש שנים יבנה פה בניין בוטיק יוקרתי שלא נראה כמותו עדיין. מדובר בתוכנית תמ"א 38/2 הריסה ובנייה. במצב הקיים היו תשע דירות קיימות, שלוש בכל קומה ושלוש נוספות מעל קומה מפולשת".

אדריכל הפרויקט: תימור שוורץ אדריכלים.

עו״ד דיירים : שיר קצורין, משרד זיסמן אהרוני גייאר.

עו״ד היזם: טל לנצ'נר.

לפרטים נוספים: חברת ברקת ישראל לחצו כאן 

חברת אאורה השקעות, חברה מובילה בייזום בניה למגורים בישראל בעלת התמחות בייזום, תכנון והקמה של מתחמי התחדשות עירונית במרכזי ערים מבוקשות ומובילות, מדווחת על התחלת הבנייה בפרויקט אאורה EMPIRE ברמת גן. החברה קיימה אירוע הריסה ותחילת בנייה בנוכחות יעקב אטרקצ'י, בעלים ומנכ"ל אאורה, כרמל שאמה הכהן, ראש עיריית רמת גן, עוה"ד אילן שרקון ותומר שנהר באי כוח הדיירים והדיירים הוותיקים שבאו בהמוניהם לצפות בטקס המרגש.

לפרויקט אאורה אמפייר ברמת גן הסכם ליווי פיננסי עם חברת כלל. עד כה נמכרו בפרויקט כ-50 יח"ד, שהן כ-45% מכלל יח"ד לשיווק בפרויקט, בהיקף כולל של כ-174.5 מיליון שקל.

מגדל 'אאורה EMPIRE רמת גן" ממוקם בפינת הרחובות תמרים ומגדים וציר בן גוריון, ונישא לגובה של 36 קומות. המגדל יכלול 198 יח"ד דיור, חלף 63 יח"ד ישנות, והוא עתיד להתאכלס כבר במהלך 2027. הפרויקט יבנה ככיכר עירונית חדשה המשלבת שטחי ציבור נרחבים, שטחי מסחר ומבני ציבור הכוללים גני ילדים, גנים ירוקים המעניקים איכות חיים וחיי קהילה אופטימאליים. הדירות בפרויקט יהיו של 3, 4, 5, 6 חדרים, דירות גן, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים ברמת פיתוח גבוהה ומפרט עשיר ויוקרתי עליו אמון מעצב הפנים ירון טל.

המיקום האסטרטגי של מגדל EMPIRE בלב רמת גן מעניק גישה ישירה לעורקי התחבורה המרכזיים ז'בוטינסקי ובן גוריון שמובילים ישירות לנתיבי אילון ולכביש 4. תחנת הרכבת סבידור נמצאת במרחק נסיעה קצרה או 15 דקות בלבד ברכיבה על אופניים. בנוסף, תחנת הקו האדום של המטרו נמצא במרחק הליכה מהמגדל, כך שמתאפשרת גישה נוחה ומהירה עוד יותר לכל מקום במטרופולין הגדול. בסמוך למגדל נמצא קניון אילון, אצטדיון ר"ג ומתחם העסקים עם מאות חברות מובילות בתחום הנדל"ן הביטוח וההייטק ולצידם מגוון מסעדות ומקומות בילוי.

לאאורה 3 פרויקטים של התחדשות עירונית ברמת גן הנמצאים בשלב הביצוע – במקביל לכ-200 יח״ד בפרויקט EMPIRE, החברה מקימה 520 יח״ד ברמת חן ו-240 יח״ד בפרויקט הרואה וסה״כ כ-960 יח״ד בעיר רמת גן לבדה.

יעקב אטרקצ'י: "אנו שמחים להמשיך את תנופת ההתחדשות העירונית בכלל וברמת גן בפרט. מגדל אאורה EMPIRE בציר בן גוריון מספק לדיירים חווית מגורים יוקרתית עם שטחים ציבוריים נרחבים שיספקו לדיירים חיי קהילה ואיכות חיים גבוהה. מגדל אאורהEMPIRE  משלב את כל היתרונות שיש לרמת גן להציע במגדל מרשים וגבוה, החולש על כל העיר וקרוב לכל השירותים ומרכזי הבילוי של העיר. הפרויקט הוא ייחודי ומהווה שכונה שלמה בתוך המגדל עצמו תוך תשומת לב ומתן ערך משמעותי לדיירים, בהתאם לראיה שלנו להקמת שכונות שלמות עם איכות חיים, דירות ברמה גבוהה, מרחבים ירוקים וגישה נוחה למרכזי בילוי ולכבישים מהירים"

כרמל שאמה הכהן, ראש עיריית רמת גן: ״העיר רמת גן לקחה על עצמה להוביל את ההתחדשות העירונית בישראל ברמה הארצית. אנחנו מאמינים שהתחדשות עירונית תורמת לתושבים ולדיירי הפרויקט והיא טובה גם ליזם. במגדל הושקעו מחשבה רבה ויוזמה ואנו שמחים שהוא יוצא לדרך. בסמיכות לפרויקט אנו מקימים תשתיות עירוניות ומסגרות חינוך כך שיחד עם הקירבה לתחנת הרכבת הקלה של הקו האדום, המגדל המרשים והכיכר הציבורית החדשה בלב העיר מהווים בשורה אמיתית לאיכות החיים ומוקד משיכה לאוכלוסייה איכותית ולזוגות צעירים.״