התחדשות עירונית

נניח שהגיע יזם לבניין שלכם, מסר לכם הצעה מפתה להוצאה לפועל של פרויקט התחדשות בבניין שלכם וכולם מתלהבים אבל אתם קולטים פתאום שהגינה שהיתה לכם כל השנים עם הנדנדה והפרגולה, לא ממש שלכם.

שיהרסו את כל הבניין יעלו את כולם שתי קומות מעל לקומה הקיימת ובכלל לא יהיה לכם איפה להתקין את הבריכה המתנפחת . 

קיצר אתם בשום אופן לא רוצים התחדשות, אלא אם אתם מקבלים את דירת הגן.

לא עובר שבוע ואתם מקבלים שיחת טלפון ובצד השני היזם מסביר לכם שאם לא תחתמו הדיירים והוא יצטרכו לתבוע אתכם כי אתם דיירים סרבנים.

מה זה דייר סרבן, למה צריך לתבוע אותו, מתי אפשר לתבוע אותו? האם ניתן להעניש אותו על כך שחתם אחרון?

החוק קובע כי דייר סרבן הוא דייר שמסרב לחתום על ההסכם התחדשות עירונית בזמן שהרוב החוקי של הדיירים חתם. הרוב החוקי יושר לאחרונה בין כל סוגי ההתחדשות העירונית והביא אותנו לכך שהרוב החוקי לפרויקט התחדשות עירונית של חיזוק ו/או של הריסה ו/או של פינוי בינוי, עומד על רוב של 67% ז"א שמהרגע שיותר מ66% חתמות על ההסכם מול היזם.

אז מה עם הגינה הפרטית שישבתם בה 28 שנה? מה יהיה על הכלבים שלכם שכבר 10 שנים מתרוצצים בגינה לא מגיע לכם פיצוי? \ובכן התשובה לשאלות הרבות האלו היא בד"כ , לא. הגינה לא שלכם היא ציבורית ושייכת לרכוש המשותף – לכלל הדיירים , ואם אין לכם גינה אבל הרחבתם את דירת הקרקע כשסגרתם עוד 50 מ"ר ובניתם שם 2 חדרים לילדים, אז לא גם זה לא שלכם.

ומה אם פשוט לא בא לכם לעבור דירה, או לחיות בבניין שעובר שיפוצים אדירים במשך שנה וחצי? ובכן, גם פה לא נעים להגיד אבל, הרוב קובע!

נשאלת השאלה אם ככה אז למה צריך לתבוע דייר סרבן אם כלום לא שלו ולא יעזור לו כלום?

ובכן בתביעת דייר סרבן שהוגשה נגד שתי לקוחות שלי קיבלה כל אחת מהן פיצוי של כ 150 אלף ש"ח כי המפקחת שוכנעה שההתנגדות שלהן מוצדקת  ושדירתן ניזוקה מהפרויקט חיזוק ביחס למה שמקבלות הדירות השכנות. 

תביעת הדייר הסרבן נועדה לאפשר לדייר שמרגיש שפגעו מהותית בזכויות שלו לעומת האחרים בבניין, שמרגיש שהתמורה לא הוגנת, שההסכם לא תקין, שהסיכון בפרויקט הספציפי גדול מדי ויש מצב שהיזם יתקע במהלך הפרויקט ועוד ועוד סיבות לא מועטות  שעיקרן פגיעה בזכויות הסרבן.

בהמשך אציין חלק מהזכויות המאפשרות לדייר סרבן שלא להיחשב סרבן, להתגונן ואף לזכות בתביעה למרות שלרוב גם כשהדייר סרבן זוכה הוא צריך לחתום על ההסכם על מנת שיהיה אפשר להוציאו לפועל ורק לעיתים נדירות הדייר הסרבן הזוכה זוכה גם לעצור את הפרויקט.

לצערינו עדיין ניתן למצוא יזמים לא מקצועיים, שמנסים להוציא לפועל פרויקטים בצורה חאפרית.

הם מחתימים דיירים באמצעות מאכרים, הם לא מאפשרים לדיירים למנות לעצמם עורך דין אלא ממנים להם עו"ד משלהם, הם לא מאפשרים בחירת נציגות מסודרת אלא ממנים בעצמם את הנציגים, הם מסבירים לדיירים שהמפקח שלהם הוא גם המפקח של הדיירים, הם מקצים ערבויות ביצוע נמוכות או מתעקשים שלא לתת ערבות שכירות בפרוייקטים בהם הדיירים מפונים מבתיהם וכולי.

במקרה של יזמים שכאלו יכול המפקח על המקרקעין שהוגשה אצלו תביעת דייר סרבן של דייר בכאלו פרויקטים, אפילו לבטל הסכמים בעצמו או באמצעות הממונה על התחדשות עירונית הממשלתי עליו דיברנו שבוע שעבר.

נושא קלאסי בו המפקחים יקבעו שיש עילת סרבנות היא במקרים של קשיש או אדם מוגבל שלא הוצעו לו זכויותיו על פי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי, שנועד להגן על החלש ולאפשר לו שלא להיחשב דייר סרבן אם הוא עומד בתנאים הרשומים בחוק.

למשל: אזרחים קשישים מעל גיל 70 זכאים לתנאים מקלים, כך גם אנשים עם מוגבלויות.

בתמ"א 38 למשל יכול אדם שיש לו דירה של 100 מטר והוא אמור לקבל דירה של 120 מטר לבקש לקבל שני דירות של 60 מטר במקום אותה דירה של 120 מ"ר והיזם יצטרך לאפשר לו לקבל זאת.

ישנם עוד כמה סעיפים מקלים אבל אני לא רואה טעם לעבור על כולם אבל מי שממש מעוניין יכול להיכנס לנוסח החוק העדכני ולקרוא את כולו.

מה שחשוב לזכור זה לא לסרב סתם לחתום על הסכם, אבל אם אתם חושבים שנעשה לכם עוול, תשקיעו כמה שקלים בעצמכם ולכו להיוועץ עם עו"ד ורק אם הוא יסביר לכם שאתם צודקים תרשו לעצמכם להתנגד ולהגיע לבית המשפט בענינכם. 

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

שבוע שעבר סיפרתי לכם על התמורות בהתחדשות עירונית , התמורות אותן מותר ליזמים לתת בפטור ממיסים, וגם סיפרתי לכם על מה נהוג ומקובל בענף. ובכל זאת וכמו שרבים יודעים, יש מקרים בהם פרויקטים מסוימים נראים בעיני הדיירים רווחיים אולם היזמים מציעים הצעות מביכות ולפעמים הן מביכות אפילו ביחס לפרויקטים שבוצעו ממש בשכנות למתחם שלכם שנה או שנתיים קודם.

אין ויכוח על כך שבהינתן עורך דין דיירים טוב בעל ניסיון שמכיר את התחום, הוא יידע להנחות אתכם, אבל לא תמיד זה המצב ולעיתים יש לנקוט בצעדים שיבטיחו לכם שאף אחד לא עושק אתכם.

הדרך הראשונה היא לצאת למכרז יזמים שהתמורה שהם מציעים תעוגן כתנאי לקיום הפרויקט ויינקוב סכום פיצוי לכל מטר שמופחת מהתמורה המוצעת על ידו בהצעה כמענה למכרז. לאחר שתקבלו 3-4 הצעות לביצוע תדעו פחות או יותר מה התמורה שאתם יכולים לקבל במתחם.

הדרך הנוספת היא לדרוש מהיזם להציג בפני עוה"ד שלכם את הדו"ח אפס. בדו"ח אפס יוכל העו"ד שלכם לראות את הרווחיות של הפרויקט ולהבין מהמספרים האם ניתן להגדיל את התמורות לדיירים או שלא ניתן.

אבל כל הדרכים שתארתי הן דרכים של ניסוי וטעיה הם אינן דרכים מלומדות ללמוד מה התמורה הנכונה והראויה בפרויקט שלכם.

כאן נכנס השמאי פינוי בינוי.

שמאי פינוי בינוי ממונה על ידי הרשות הממשלתית באחד משני מקרים עיקריים הראשון הוא לבקשת בעלי דירות במתחמי פינוי בינוי על מנת לסייע לדיירים המתלבטים בעניין הכדאיותה הכלכלית של העסקה שהוצעה להם. במקרה כזה צריך שלפחות 40% מבעלי הדירות אשר 40% לפחות מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם יחתמו אישית על הבקשה למינוי שמאי פינוי בינוי מתוך מאגר שמאים שכאלו שהוקם לצורך כך.

לעומת פינוי בינוי בפרויקטים של תמ"א 38  ניתן למנות שמאי פינוי בינוי רק בהחלטת המפקח על הבתים המשותפים במקרים בהם הוגשה למפקח תביעה של בעלי דירות לביצוע עבודות לחיזוק ותוספת בנייה או הריסה ובנייה מחדש והמפקח קבע כי נדרשת חוות דעת של שמאי פינוי בינוי ורק הוא המפקח, יכול לפנות למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לצורך מינוי שמאי פינוי בינוי.

חשוב לציין כי השמאי פינוי בינוי מבקר בדירה אחת לפחות מכל טיפוס דירה במתחם על סמך הנתונים שאסף ושיוצגו בפניו ועל סמך ניסיונו המקצועי ויכריע אם העסקה שהוצעה לבעלי הדירות כדאית כלכלית ואם היא לא כדאית – הוא יגיד באילו תנאים תיחשב כדאית. 

ניתן להשיג על חוות הדעת של השמאי תוך 60 יום והשמאי במקרה של השגות יקבע מועד לדיון בהשגות ואחריו יגיש חוות דעת מוגמרת.

הגשת בקשה לשמאי פינוי בינוי מחייבת התמודדות עם טכנוקרטיה ולכן ראוי שתוגש על ידי עוה"ד שלכם, אבל תוכלו להגיש אותה גם לבדכם:

יש להגיש מסמך הכולל את פרטי המבקשים והסכמתם, נסח טאבו ואם הזכות איננה רשומה בפנקס המקרקעין – מסמך אחר המעיד על זכות כל בעל דירה מבין המבקשים.

יש לצרף את החוזים המתיחסים לעסקת הפינוי בינוי שהוצעה למבקשים אם נחתמו לפני הגשת הבקשה או טיוטות חוזים שהציעו היזמים אך טרם נחתמו.

כמו כן יש להגיש את התנאים לקביעת התמורה כפי שהוצגו על ידי היזמים למבקשים או שומת מקרקעין מטעמם ואליהם לצרף את הוראות התוכנית המפורטת החלה על המקרקעין והוראות התוכנית המפורטת המוצעת על ידי היזם שלפיה יוקם המבנה החדש במקבץ פינוי ובינוי אף אם טרם אושרה.

אל כך אלו יש לצרף מסמך המפרט את עיקרי טענות המבקשים לגבי העסקה המוצעת וכדאיותה הכלכלית ו/או כל מסמך אחר הקשור לעניין שהמבקשים מעוניינים להגישו. אם יחסרו מסמכים, הבקשה עלולה להידחות וחבל.

אז אם אתם רוצים לדעת האם העסקה שלכם כדאית כלכלית – לחצו והגישו בקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי בפרויקטי התחדשות עירונית.

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

רק לפני שבועיים דיברנו על התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית ועל כך שהן מתכווצות יותר ויותר והנה ב19 לפברואר יתנהל דיון בעתירה שהגישו מספר גופים בין היתר בעניין התערבות הרשויות בהסדרים ובתמורות בין היזמים לדיירים עד כדי יצירת קרטל תמורות שבסופו של יום רק פוגע בדיירים ומרע את תנאי העסקאות המוצעות להם על ידי היזמים שרוכבים על הקטנת התמורות הרשמית כתירוץ למה הם לא יכולים לתת לדיירים מה שהם דורשים או לכל הפחות את מה שמגיע להם. 

מסתבר כי בתיקון לתקן 21 שהיה התקן השמאי על פיו פעל רוב השוק של התחדשות עירונית ונקרא תקן 21.1. הוקטנו התמורות לדיירים משמעותית באופן שיקשה גם על יזמים שחפצו לתת לדיירים יותר, לממן את התמורה מכיסם.

אכן במבט ראשון ניראה כאילו קצו כל הקיצים וכי הדיירים עומדים להיפגע כי התמורות שעמדו עד לאחרונה על 25 מ"ר ולפעמים אף יותר, מתקצצות להם ובפרויקטים הבאים דיירים יקבלו אפס תמורה בערים כמו תל אביב, 12 מ"ר תמורה ברוב הארץ ו25 מ"ר במקרים נדירים. אבל מסתבר שדברים הם לא כצעקתם, דיירים רבים שוכחים שהכוח בידיהם, אם הדיירים ירצו יהיה פרויקט, אם לא ירצו, לא יהיה פרויקט. חשוב שתדעו שיש יזמים שמציעים לדיירים מלכתחילה כי על כל רווח מעבר ל17-18 אחוזים הם יתחלקו עם הדיירים בתמורה אם זה בהגדלת שטחי התמורה ואם זה באמצעות שיפור ממשי במפרט הטכני בסכומים שיכולים להגיע לפעמים לעשרות אלפי שקלים.

כל מה שעל הדיירים לעשות בשביל לשפר עמדות הוא להתאגד, למנות נציגות קשוחה, לבחור בעצמם עורך דין שמבין עניין ויידע להילחם איתם ועבורם והכי חשוב – להישאר כל הזמן מאוגדים. כך הם יוכלו למקסם את הזכויות והתמורות אותם הם יקבלו בפרויקט פינוי בינוי.

במקרים רבים יגיעו אלכם עם הצעה לפינוי בינוי ואתם שהבית שלכם כבר מתפורר, ישן, בלי ממ"ד מתים שיעשו אצלכם פרויקט פינוי בינוי והם לכאורה מנצלים זאת כדי להציע לכם דירות באותו גודל אבל חדשות.

אני אומר אל תסכימו, שוברים את הכלים ולא משחקים. כל פניה אליכם הדיירים צריכה להיתקל בטקסט אוטומי: "דברו עם הנציגות" או "דברו עם העו"ד שלנו".

ישלחו שליחים, יאיימו עליכם שאם תישארו אחרונים תקבלו פחות מכולם, ישקרו ויגידו שכולם כבר חתמו ורק אתם לא, ועוד סיפורים מן הגורן ומן היקב. האחריות שלכם היא לא ליפול בפח, לא לאפשר לגורמים האינטרסנטים לפצל אתכם ולהחתים חלקים מהדיירים בנפרד. בכל מקרה תזכרו שגם אם הם הצליחו להחתים את כל הבניינים האחרים במתחם חשוב שתדעו שהם חייבים וצריכים להחתים רוב של לפחות 60% גם בבניין שלכם וזאת אפילו אם 90% מהדיירים במתחם כבר חתמו על ההסכם, כך שבלעדיכם פשוט לא יהיה פרויקט ואי אפשר להכריח אתכם לחתום.

אחרי כל מה שאמרתי לעיל אני חייב להציג את הצד השני, כשאתם יושבים עם העו"ד שלכם והתמורה שמציעים לכם בפרויקט ענק היא רק 10 מ"ר לבעלי דירות קיימות של 60 מ"ר אני יכול להבין את המצוקה ואת ההתנגדות אבל כשמציעים לדיירים 25 מ"ר ומרפסת שמש ומחסן וחניה ומפרט עשיר בבניין חדש, רצוי לשבת עם עוה"ד שלכם ולעשות חושבים ואם אתם לא בטוחים שהתמורה שאתם מקבלים ראויה ומספקת בנסיבות הפרויקט הספציפי אני ממליץ בכל לשון של המלצה שבמקום לתקוע את הפרויקט או להיכנס למריבה מיותרת עם שכנים במתחם, שתציעו לכולם למנות שמאי פינוי בינוי מוסכם.

מי זה השמאי פינוי בינוי ועל סמכויות השמאי פינוי בינוי, הדרכים למנות אותו ועל המשמעויות של החלטותיו, אספר לכם בשבוע הבא.

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

בשבוע עבר דיברנו פה על התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית השבוע נדבר על אחד מבעלי המקצוע החשובים בפרויקט שלעיתים קרובות מדי חשיבותו מתפספסת אל מול בעלי תפקידים אחרים.

המפקח מטעם הדיירים. בפרויקטים של התחדשות עירונית עומדים שני צדדים זה מול זה, היזם מול הדיירים בפרויקט. ברוב המקרים מגיע יזם מנוסה ומפולפל מצויד באדריכל ובעו"ד מטעמו אשר מתוקף תפקידם דואגים לאינטרס הבלעדי של היזם. בימים אלו רב הדיירים כבר יודעים שעליהם לשכור את שירותיו של עו"ד מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית כדי שיעמוד מול עוה"ד של היזם וידאג לאינטרסים שלהם, אבל לא כולם מודעים לחשיבותו של מפקח מקצועי שיוודא שהעניינים ההנדסיים מקבלים את ההתייחסות הראויה שהרי העניינים הטכניים הם חלק מהותי מהתמורות של הדיירים ועל כך ארחיב היום.

בלא מעט פרויקטים הדיירים פועלים נכון, מתארגנים, בוחרים עו"ד שילווה אותם מתחילת הדרך, מאתרים יזם בסיוע עוה"ד שלהם, מנהלים משא ומתן מסחרי ומשא ומתן משפטי ארוך והנה מגיעה לאחר תקופת התדיינות ההצעתו הסופית של היזם בהסכם התחדשות עירונית עב כרס.

בשלב זה הדיירים לא יודעים להעריך את ההצעה מבחינה הנדסית, איזה סוג אריחים, מה סוג אביזרי האינסטלציה, כמות השקעים בחדר, נקודות המאור, האינטרקום, הכנה לתקשורת אינטרנט, נקודות חיבור מיוחדות, שינויים בחדרי הרחצה ועוד. אכן רוב הדיירים לא יודעים האם היזם אכן עשה את המיטב שיכול היה כשתכנן את התוכנית העקרונית ממנה גזר את הצעתו שכן אינם מבינים בזכויות בנייה, באדריכלות, בסוגי אלומיניום ועוד ולכן אינם יכולים לדעת האם ההצעה טובה להם.

כדי לתת מענה לעניינים  הטכניים ולבדוק את המפרט הטכני צריכים הדיירים להתקשר עם מפקח בנייה מטעמם כבר בשלב זה כדי שיבדוק את הזכויות הניתנות למתחם ויאמוד את התמורה שמגיעה לדיירים תוך שמירה על רווחיות יזמית נאותה לפרויקטים מסוג זה. גם פה מומלץ מאוד לא רק להתרשם מהאיש עצמו אלא לשוחח עם דיירים שליווה בפרויקטים שונים.

עם המפקח דיירים כמו עם עוה"ד של הדיירים צריכים הדיירים להתקשר בהסכם שכ"ט מסודר שיערך בעזרת עוה"ד שלהם מול המפקח ורק מולו. חשוב לציין שהמפקח בודק את המפרט הטכני ומייעץ לדיירים לגבי התוכניות והמפרט עצמו ועובר על הגרמושקה שמוגשת לוועדה המקומית על מנת לוודא שלא נעשו שינויים לרעת הדיירים. לא זו אלא שהמפקח נמצא בשטח בעת עבודות ביצוע הפרויקט ויכול לבדוק את התאמת התוכניות שאושרו בהיתר אל מול מה שבונים בפועל ולהתריע בזמן במקרה של חריגות.

מפקח יכול להקל על בעלי הדירות את יישום הפרויקט וקידומו המהירים. הוא נכנס לתפקיד מהרגע שיש רוב לפרויקט, בודק את כל הצדדים הטכניים, את התוכניות והתאמן לגרמושקה ויועץ לדיירים ולעוה"ד. לאורך חיי הפרויקט המפקח הוא העיניים והאזניים של עוה"ד של הדיירים ושל הדיירים עצמם ואחראי מטעמם לוודא שהיזם עומד בלוחות הזמנים וברמת ביצוע ראויה לפרויקט.

יש יזמים שינסו להניע את הדיירים מלמנות מפקח מטעמם בתירוצים שונים ככל הניראה מטעמי חיסכון של שכה"ט שלו הנע בין 5,000 ל 7,000 ש"ח לחודש קרי כ 120,000 עד 150,000 ₪  בפרוייקט תמ"א 38,  לבין 12,000-15,000 לחודש בפינוי בינוי שהם כ 420 עד 540 אלף ש"ח).

אז אל תוותרו על המשגיח שלכם!

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

אולי יעניין אותך גם: מצמיחים מחדש: במקום פגיעת הטיל בפארק אריאל שרון נטעו עץ, צ"קים גנובים מעל 100 אלף ש"ח והתחזות- 2 חשודים מרמת גן נעצרו

שבוע שעבר סיפרתי לכם על התכווצות הזכויות שמקבלים בעלי נכסים מהרשויות באופן שפוגע בהם משמעותית ומתמורות של 20-60 מ"ר החלו הרשויות לאשר רק 12 מ"ר במסגרת התמ"א 38, צעד שפוגע ביכולת של היזמים לתת תמורה גבוהה יותר. השבוע אעדכן אתכם שהמגמה שהחלה בתמ"א 38 התפשטה לפרויקטים של פינוי בינוי ויש רשויות ששינו את הזכויות בפינוי בינוי אל עבר ה 12מ"ר בדיוק כמו בתמ"א38.

גם בפינוי בינוי הרשויות מאשרות תוספת לכל דייר של 12 מ"ר בלבד, מרפסת עד 12 מ"ר, חניה אחת לכל דירה ומחסן דירתי. גם כאן רשויות רבות דורשות מהיזמים לבנות את הפרויקט בשילוב שטחים מסחריים ואו שטחים לטובת הציבור כגון גני ילדים, גינות ציבוריות. בתל אביב כמשל , כך עולה ממסמכי המדיניות, לדירה קיימת בגודל של  עד 80 מ"ר יתווספו עד 12 מ"ר, לדירה קיימת שגודלה עולה על 80 מ"ר לא יתווספו שטחי תמורה כלל. נקבע בנוסף כי במקרה של דירה קיימת ששטחה קטן מ־40 מ"ר הוועדה המקומית תהיה רשאית להגדיל את שטח התוספת מטעמים מיוחדים.

המהלך של צמצום התמורה לבעלי הדירות בפינוי בינוי החל כבר לפני שנה כשירושלים הגבילה את התוספת תמורה לבעלי הדירות ל25 מ"ר והנה עכשיו, שנה אחרי, תל אביב וכך גם נתניה ואחרות צמצמו את התמורה ל12 מ"ר בלבד. במקביל העיריות מפעילות מנגנונים שבאים להגן על בעלי הדירות והן מחייבות ביצוע סקר תושבים במתחם ומוודאים שההחתמות של הדיירים נעשו כדין לאחר שנתגלו מקרים שלא היו אלו הדיירים המבוגרים שחתמו על ההסכמים אלה עוה"ד שלהם שהחתים את ההסכמים באמצעות ייפוי הכוח שהיו בידיו או מקרה אחר בחולון, שם התקבלה בקשה למשיכת התנגדות של דיירים שנחזה כאילו הם חתמו עליה אולם מסתבר שהיה זה היזם, עו"ד במקצועו, שעשה העתק הדבק והדביק את חתימות הדיירים ממסמך אחר על הבקשה למשיכת התנגדותם של הדיירים שהתנגדו לפרויקט.

אחרי שראינו את הכיוון אני חייב לציין שיזמים רבים נותנים לדיירים תמורה של מעבר ל 12 מ"ר ואף לפעמים יותר מ 25 מטר אבל תמורות אלו ניתנו ל דיירם מהשטחים של היזמים וללא פטור ממיסים כך שהיזמים משלמים את המיסים מרוחיהם.

אסכם ואגיד כי אומרים שהמהירות מן השטן אבל במקרה של התחדשות עירונית המלצתי היא לא לחכות יותר מדי אלא להתחיל לפעל ולקדם את הפרויקטים לפני שיהיה מאוחר מדי והם יבוטלו או שהתמורה שתינתן לדיירים תהיה נמוכה יותר. בכל מקרה אין כמו בניין חדש לגור בו.

קוראים המעוניינים שהמאמרים הבאים יעסקו בנושאים המעניינים אותם בנושאים הקשורים להתחדשות עירונית או לעסקאות מקרקעין רגילות, מוזמנים לשלוח אלינו שאלות למייל ואנו נשתדל לכתוב על הנושאים שתבקשו לדעת עליהם.

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

שבוע שעבר דיברנו על בחירת עורך דין שילוה אתכם הדיירים בפרויקט של התחדשות עירונית, אם זה תמ"א 38 חיזוק, תמ"א 38 של הריסה ובניה חדשה או פינוי בינוי. אני אישית מאמין בניהול פרויקט התחדשות לפי הספר. קודם מתארגנים ובוחרים נציגות אחרי זה הנציגות בוחרת עו"ד ואז פונים לבחור יזם וכמו שהבטחתי היום נדבר על איך בוחרים יזם בפרויקט התחדשות עירונית.

בחירת יזם מתאים היא בחירה קריטית ומורכבת מאוד. אם תבחרו יזם חסר ניסיון בתחום הפרויקט שלכם, יש מצב שתתקעו איתו ועם הפרויקט למשך שנים. לכן המלצתי היא תמיד לבחור ביזם שמתאים כמו נעל הזכוכית של סינדרלה לסוג הפרוייקט אותו אתם עומדים לבצע. הדרך הטובה ביותר לעשות סיבוב בעיר, בשכונות שעוברות התחדשות ולחפש בניין שעבר או עובר פרוייקט מהסוג שאתם אמורים לעבור. לקחת את פרטי היזם, לשוחח עם הדיירים ולקבל חוות דעת על היזם, יחסו לדיירים ועל איכות הביצוע. 

לתמ"א 38 של חיזוק (תמ"א 38/1) תמיד תבחרו יזם של תמ"א 38 חיזוק לצורך ביצוע הפרויקט שלכם ורצוי אחד שכבר יש מאחוריו לפחות פרוייקט אחד שהסתיים או לפחות שני פרוייקטים בשלבים שונים של ביצוע וגם אז לכו לבנינים בהם הוא עובד או עבד, דפקו בדלת ובקשו לשמוע על הפרויקט ועל היזם. תתפלאו לגלות כמה דיירים מוכנים לסייע לדיירים אחרים. היה ושמעתם תלונות ענייניות, תברחו.

לרוב יזמים של תמ"א 38 הריסה ובניה לא יקחו על עצמם פרוייקטים של חיזוק, אבל גם אתם תקפידו לקחת לחיזוק רק כאלו של חיזוק. 

לתמ"א 38 של הריסה ובניה (תמ"א 38/2 או יש הקוראים לו תמ"א 38/3), רצוי לקחת יזמים שיש להם גב איתן וניסיון בבניית בנייני מגורים. אל תקחו יזם שאתם הפרויקט הראשון שלו. אל תקחו יזם שבשיחה אתכם או עם העו"ד שלכם מנסה לחסוך כמה עשרות אלפי שקלים בשכ"ט או בגובה השכירות שאתם אמורים לקבל ולא מוכן לשמוע על מינוי מפקח מטעם הדיירים כי "יש לו כבר מפקח בפרויקט". מאלו תברחו. גם אלו שיבוא ויציעו להם הצעות מוגזמות לדירות תמורה ענקיות "והכל בכפוף לאישור הוועדה המקומית", תיזהרו ותדרשו מהעו"ד שלכם שייגן על ההבטחות ואם אפשר שידרוש לראות דו"ח אפס כדי לראות שהיזם מבין על מה הוא מדבר ועשה את החישובים הנכונים.

יש יזמים שיספרו לכם שהם בונים ללא ליווי בנקאי,  קחו בחשבון שעליכם להיזהר שבעתיים כי יש מצב שאין להם יכולת לשכנע בנק להעניק להם אשראי שזה מראה על פרויקט עם סיכון מסויים או שהם ממש עשירים ובמקרה שכזה דרשו בין היתר ערבויות גבוהות ותאסרו מכירת דירות לפני שיש לפחות היתר בתנאים.

לפינוי בינוי יש לבחור חברות שעוסקות בפינוי בינוי ולשים לב היטב כי הסיפור מורכב הרבה יותר מתמ"א 38 או חלופותיו. בפינוי בינוי צריך חברה גדולה, עם גב כלכלי כמו אאורה, אפריקה, דמרי, מצלאווי ואחרות שיש לה ניסיון וגב כלכלי מאחוריה. גם אז רצוי לצאת למכרז יזמים ולבחון היטב את הצעות התמורה ולבחון היטב את נדיבות  ההגנות הניתנות על ידי אותן חברות לדיירים בעת הפינוי. 

על התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית נספר בשבוע הבא.

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

מאז שהתהפכו עלינו חיינו באותה שבת ארורה אנו מוצאים את עצמנו שוב ושוב מתרוצצים אל המרחבים המוגנים. רובינו רצים לממ"דים ואלו שאין להם ממ"דים וגרים בקומות ראשונות, בריצה אל המקלטים וכל השאר למקום הכי בטוח ביותר שיש.

אלו עם הממ"דים כבר גרים בבתים חדשים אבל לכל השאר הריצה הזו היא הזדמנות להתחיל לשוחח על התחדשות עירונית מכל הסוגים:  פינוי בינוי, תמ"א38 או חלופת שקד, הכל הולך רק בואו נקדם ונתקדם.

בסדרה הראשונה של המאמרים בנושא התחדשות עירונית נדון בדרכים הנכונות להניע פרויקט התחדשות עירונית ולחמוק מהמוקשים הרבים שבדרך ויש לא מעט כאלו. נלמד על הסוגים השונים של פרויקטים של התחדשות, חיזוק, התחדשות עירונית או התחדשות בניינית, אבל היום נתחיל מהבסיס הכי בסיסי והכי חשוב בפרויקטים של התחדשות.

כמו שרמזתי בתחילת המאמר המפתח להתחדשות עירונית הוא הדיירים. נכונות הדיירים להידבר אלו עם אלו ולהגיע להסכמות רחבות התומכות ברעיון ההתחדשות הם אלו שיקבעו אם הם יזכו לממש פרוייקט או לא. ללא הידברות יקרה אחד משניים, הדיירים יישארו לגור בביתם הישן, המתפורר והלא ממוגן או שיגיעו הכרישים שמסתובבים בין הבניינים ומחתימים דיירים על הבטחות שלא תמיד אפשר לקיים ויחתימו את חלקם על התחייבויות שונות וזאת מבלי שלדיירים תהיה הגנה משפטית שתשמור עליהם ועל זכויותיהם ובאופן שירחיק את הסיכוי לפרויקט בעוד כמה שנים טובות. 

לעיתים קרובות כשאלו שמנסים לקדם את הפרויקט מגלים שיש קושי בארגון הדיירים אזי ניתן להיעזר באחד משני גורמים – עו"ד המתמחה בייצוג דיירים שילווה את ההליך וידריך את הדיירים המקדמים שלב שלב כיצד לקדם ולנהל את ההליך או במנהלת להתחדשות עירונית בעיר מגוריהם שתנחה ותסייע להם  במקומות שצריך.

אז מה כן צריך לעשות?

בשלב הראשון יש לקבוע אסיפת בעלי הזכויות בכל בניין אשר דייריו חפצים בהתחדשות, כשנושא האסיפה צריך להיות בחינת האפשרות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית בבניין. באסיפה הדיירים צריכים לבחור 2-3 מובילים שישמשו כנציגות לצורך קידום פרויקט התחדשות בבניין עצמו או במתחם כולו ולהעלות על הכתב את עצם הפגישה, את שמות הנוכחים, את שמות הנציגים שנבחרו ואת עיקרי ההחלטה בה הוגדרו סמכויותיה של הנציגות.

מצ"ב קישור לפרוטוקול הסמכת נציגות לדוגמא מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. לחצו להורדה.

על השלב הבא נדבר בשבוע הבא. 

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

5 שנים לאחר שסיימה את בניית מולכו  1 ברמת גן גבול בני ברק, פרוייקט  תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), יוצאת חברת גרופית בשיווק פרוייקט התחדשות עירונית נוסף בבניין הסמוך – מולכו 3. במקום 11 הדירות הקיימות, ייבנה בניין בוטיק שייכלול 33 דירות. בימים אלה צפוי הפרוייקט לקבל היתר בנייה מהעירייה.

מדובר בבניין בן 9 קומות – קומת קרקע  ו-8 קומות נוספות. כל הדירות בבניין הן בגודל אחיד – דירות 4.5 חדרים בשטח של 105 מ"ר, מרפסת בהיקף של 12 מ"ר, חניה ומחסן. מלבדן, ייבנו שלושה פנטהאוזים בגדלים שונים: הגדול, בשטח של 140 מ"ר פלוס מרפסות של 84 מ"ר; בינוני – בשטח של 94 מ"ר, והשלישי – קטן,  2 חדרים בלבד, בשטח של 54 מ"ר. גרופית מכרה כבר את שלושתם.

בבניין שני מרתפי חניה, הכוללים 33 חניות. הוא ממוקם בקרבה לשדרות ירושלים ולשכונת מרום נווה ברמת גן, על גבול בני ברק.  קהל היעד של הפרוייקט הם בעלי מקצועות חופשיים מהמגזר החרדי, בעיקר משפרי דיור מבני ברק, בשנות השלושים לחייהם, שזו אינה דירתם הראשונה. בסביבת הבניין יש קניון, סופר, ובית כנסת.

לדברי סמנכ"ל הביצוע בגרופית, חזי סולומון, "הדיירים נהנים מכל העולמות: מצד אחד, מגורים ברמת גן, מצד שני, קירבה לקהילה בבני ברק, ולשירותים של הקהילה".

אולי יעניין אותך גם: מי שומר על ילדי רמת גן: 100 ילדים לא הולכים לבית ספר כי אין מקום במקלט

בצל המלחמה, ברחובות הירדן 101-103 והררי 2, חברת אזורים שנבחרה על ידי נציגות הדיירים כיזם לביצוע התחדשות עירונית, הגיעה למעל ל-67% חתימות.

כיום במתחם 62 יח"ד ב-3 מבנים, שיהרסו ובמקומם יבנה מבנה מפואר אחד עם 33 קומות על הציר הראשי, ו-7 קומות בעורף, כשלכל דירה – בהתאם לחוק ההתגוננות האזרחית יבנה מרחב מוגן לטובת מענה למצבי חירום. בנוסף, ייבנו 600 מ"ר לטובת מסחר ושטחים ציבוריים מטופחים.

המתחם ממוקם בשכונת נווה יהושע שברמת גן, אשר עוברת בעשור האחרון התחדשות משמעותית. השכונה ממוקמת בדרום מזרח רמת גן בסמיכות לציר אלוף שדה בואכה דרך השלום בתל אביב, מה שמאפשר נגישות למתחמי התעסוקה הגדולים של תל אביב כגון עזריאלי, שרונה והבורסה. בנוסף, השכונה נמצאת בסמיכות לצירים מרכזיים כמו כביש 4 וכביש 471. עוד מתוכנן כי בעתיד הקרוב יעבור הקו הסגול של הרכבת הקלה במחלף אלוף שדה, מה שיגביר את נגישות השכונה עוד יותר. המתחם צפוי להנות משטחים ירוקים, שבילי הליכה ואופניים.

במתחם הירדן-הררי פועלת חברת G.T. בבעלותם המשותפת של עידן כהן ועומר בנבנישתי המשמשת מנהלת מקצועית מטעם הדיירים אשר פעלה בשנתיים האחרונות ללא הרף וסייעה למינוי הנציגות. כמו כן, חברת G.T ערכה עם הנציגות את המכרז למינוי משרד אדריכלים, משרד עורכי דין ולבסוף גם את מכרז היזמים הנ"ל שבו זכתה חברת אזורים.

חברת אזורים מובילה בשנים האחרונות מספר פרויקטים משמעותיים ואייקוניים בעיר רמת גן, בניהם פרויקטי התחדשות עירונית במיקומים אסטרטגיים ובשלבים מתקדמים : פרויקט ״שדרות ירושלים״, ״ידע עם״, ״שלם 35״, ״אחד העם״ ועוד נוספים. בנוסף, אזורים מובילה את פרויקט היוקרה והעילית – Exchange Ramat-Gan במתחם הבורסה, ואת הפרויקט במתחם "קריניצי החדשה".

את חברת אזורים מייצג משרד ERM באמצעות עו"ד אהרון שמעון ועו"ד יואב זהבי, ואת הדיירים הוותיקים מייצג משרד שרקון, בן עמי, אשר ושות' באמצעות עו"ד ציפי רוזנברג. הפרויקט יתוכנן על ידי משרד האדריכלים רן בלנדר, טל ווינשטוק, אלינור סיני, שדא ג'ראר ממשרד רן בלנדר אדריכלות ובינוי ערים בע"מ.

איל טישל סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים : "העיר רמת גן עוברת תנופת התחדשות עירונית משמעותית ואנחנו שמחים להוביל את הפעילות הזאת בעיר. מבצעים ביטחוניים קודמים וכן אירועי בטיחות שונים לימדו כי לא מעט מתחמים ובתים ישנים בעיר עומדים בפני סכנה ביטחונית ובטיחותית בעיר. בשעות אלו, בהן הבטחון האישי נמצא בסיכון, מתעצמת חשיבותו של תחום ההתחדשות העירונית, המיועד לטובת ביטחונם של הדיירים דרך חיזוק או בנייה מחדש של מבנים שעמידותם מוטלת בספק, וכאלו שאין בהם ממ"ד. אנחנו שמחים על האמון של הדיירים בנו וביחד נקדם פרויקט חדשני, איכותי ובטיחותי לכלל הדיירים."

למרות ימי המלחמה הקשים וההאטה במשק, הועדה המחוזית תל אביב אישרה ביום חמישי האחרון תכנית התחדשות עירונית של חברת קרסו נדל"ן בעיר גבעתיים. מדובר בתוכנית לפינוי בינוי ברחוב המאבק, שהתעכבה מספר שנים, ובמסגרתה יתווספו דירות חדשות, שטחים פתוחים לרווחת הציבור ומבני ציבור.

הוועדה המחוזית תל אביב אישרה למתן תוקף את פרויקט הפינוי בינוי במתחם רחוב המאבק 4-10 בגבעתיים, שבמסגרתו ייהרסו 4 מבנים קיימים שבהם 32 יחידות דיור, וייבנה מגדל מגורים בן 21 קומות ובו 96 יח"ד חדשות, מבני ציבור כאמור ושצ"פים. אישור הוועדה המחוזית התקבל לאחר כמעט עשור של דיונים והתנגדויות, והוא מהווה אור ירוק לקידום לקראת ביצוע.

חמי שאול, מנהל חטיבת הבוטיק בקרסו נדל"ן: "לאחר שנים ארוכות שבהן אנו מנסים לקדם פרויקט פינוי בינוי יחד עם רוב בעלי הדירות במתחם המאבק בגבעתיים, שמחנו לקבל את ההודעה שהוועדה המחוזית תל אביב החליטה לאשר למתן תוקף את התב"ע, שתאפשר הוצאתו לדרך של הפרויקט. משהתקבל האישור המיוחל, אנו נפעל לקידום הליכי הרישוי והביצוע על מנת לבנות בניין חדש ל-32 משפחות, המשוועות כבר שנים לחיזוק ולמיגון הדירות שלהן בסטנדרטים הגבוהים שבהם אנו פועלים".

נציין, כי האישור לתוכנית התקבל עוד לפני שאושרה תוכנית כוללנית לעיר גבעתיים, המקודמת בימים אלה. הוועדה המחוזית ציינה בהחלטתה, כי היא רואה חשיבות בפיתוח עירוני אף אם אינו תואם לעקרונות התוכנית הכוללנית. "התוכנית מפנה כמות משמעותית של 32 יח"ד ישנות וללא מיגון, ובמקומן יוצרת בניין חדש עם שטח ציבורי מבונה בקומת הקרקע וכן מפרישה שטח קרקע בהיקף משמעותי לטובת שצ"פ בסמוך לשטח ציבורי קיים, דבר המטייב את השטח הציבורי", נמסר מהוועדה.