התחדשות עירונית

התוכנית הגדולה ביותר להתחדשות מדובר בתוכנית להתחדשות עירונית הגדולה ביותר שקודמה עד כה בעיר רמת גן, אושרה היום (ג’) על ידי הוועדה המחוזית תל אביב.

תוכנית ביוזמת אקרו התחדשות והוועדה המקומית רמת גן, ממוקמת במתחם הרחובות ארלוזורוב, שפירא, המתמיד וגובלת מדרום בגבול המוניציפאלי בין רמת גן לגבעתיים, על שטח כולל של כ-18.8 דונם. התוכנית תכלול 1,050 דירות שיכליפו 345 דירות הקיימות היום במקום.

לפי הוועדה המחוזית תל אביב התוכנית תכלול כ-1,050 יחידות דיור שיוקמו ב-3 מגדלי מגורים: מגדל בן 60 קומות ממוקם על רחוב שפירא וכולל 362 יחידות דיור; מגדל בן 60 קומות ממוקם בפינת ארלוזורוב המתמיד ותכלול 350 יחידות דיור; ומגדל בן 56 קומות ממוקם ברחוב המתמיד בסמוך לבית הספר המוצע, ובו 338 יחידות דיור. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-420 יוקצו לטובת דירות קטנות, ו-105 יחידות דיור מתוך דירות אלו מוצעות כדירות בבעלות אחודה להשכרה לצמיתות המרוכזות באחד המגדלים.

התוכנית מציעה הקמת מתחם בעירוב שימושים הכולל מגורים, שטחים ציבוריים נרחבים, תעסוקה ומסחר, ושני מבנים לשימור. התוכנית ממוקמת בסמוך למגדל התעסוקה בעלית ובקרבה לתחנת הקו האדום של הרכבת הקלה ולאזור הבורסה.

בנוסף ליחידות הדיור, חצי משטח התוכנית מיועד עבור שטחים ציבוריים לרווחת התושבים, כיכר עירונית לאורך רחוב ארלוזורוב, בית הספר ואשכול גנים. בנוסף, התוכנית כוללת את שימור שני המבנים בארלוזורוב 79 וארלוזורוב 81, עבור שימושי מסחר ותעסוקה.

התוכנית נערכה על ידי משה צור אדריכלים, פלג אדריכלים ופנינה רוזנברג אדריכלות ובינוי ערים.

  הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ העירונית

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

התוכנית היא אחת מ-4 תוכניות התחדשות עירונית שאושרו היום בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בתל אביב.

יו”ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, ערן ניצן אמר: “הוועדה המחוזית אישרה שורה של תוכניות ההתחדשות ברמת גן בהיקף כולל של 2,000 יחידות דיור. הפקדת התוכניות היא פרי של שיתוף פעולה מקצועי בין הוועדה המחוזית ובין העיר רמת גן. תוכניות ההתחדשות הללו כוללות בינוי אינטנסיבי עם חזיתות מסחריות והקצאה נרחבת של שטחי ציבור. כל זאת כחלק מהמהפכה התכנונית שעוברת על מרחב הבורסה ורחוב אבא הלל כתוצאה מפיתוח קווי הרכבת הקלה, המטרו והרכבת הכבדה”.

קבוצת לווינשטיין ביחד עם חברת “אנשי העיר” מקבוצת רוטשטיין נבחרו על ידי דיירים מתחם העין בשכונת גבעת רמב”ם בגבעתיים לבצע את פרויקט פינוי הבינוי במקום. למכרז נגשו 39 חברות מהגדולות בישראל.

  הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ העירונית

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

לדברי החברות: “לפי התוכנית, שתקודם במסלול תב”ע בהתאם למסמכי המדיניות של העירייה, השותפות מתכננות לבנות בפרויקט ארבעה בניינים בני 10 קומות, ומגדל מגורים בן 45 קומות שבהם כ-660 דירות חדשות בסך הכל, ובנוסף שטחי מסחר ושטחי ציבור. זאת, במקום 18 בניינים ישנים שעומדים בשטח כיום, ובהם כ-230 דירות.

התוכנית המדוברת משתרעת על שטח של 10 דונם בין הנמצאים במשולש הרחובות רמב”ם, הנגבה וטייבר בסמוך לבית העלמין נחלת יצחק. בעלי הדירות הוותיקים צפויים לקבל דירה חדשה עם תוספת בנייה הכוללת ממ”ד ומרפסת, וכן חניה ומחסן לכל דירה.

רון חן  מנכ”ל אנשי העיר ואמיר לוטן, סמנכ”ל התחדשות עירונית בקבוצת לווינשטיין מסרו “זהו שיתוף פעולה ראשון בינינו ואנו מודים על אמון הדיירים. מדובר בפרויקט באזור אטרקטיבי אשר ישפר את איכות החיים והחוויה העירונית, ואנו מצפים לעבוד יחד עם בעלי הדירות ושאר השותפים בשותפות מלאה לכל אורך התהליך. כעת נפעל לגיבוש ואישור התב”ע מול הרשות המקומית, ואנו צופים תחילת בנייה בתוך כ- 5 שנים מהיום”.

מדי פעם אעדכן אתכם פה בחידושים משמעותיים בנושא התחדשות עירונית, והפעם פסק דין מעניין בנושא דיירת סרבנית.

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

בעיר באיזור המרכז היו 13 דירות, הדיירים התקשרו עם חברה על מנת להוציא לפועל הסכם תמ”א 38/2 בו הורסים את הבניין הישן ובונים חדש תחתיו 25 דירות בן 6 קומות.

באוגוסט 2021 אושרה התכנית של הפרוייקט אולם דיירת ועוד שכן, סרבו לחתום על ההסכם בטענה כי דירת התמורה שאמורה להינתן במסגרתו פוגעת בשוויון למול התמורות שניתנו לבעלי הדירות. השכן הגיע עם התובעים להבנות וחתם על ההסכם אולם הדיירת ועורך דינה עמדו על טענותיהם.

התובעים טענו כי ההסכם הוא טוב והוגן וכי העריכה שלו היתה ארוכה ומייגעת וכי הם לוו באדריכל ובמפקח מטעמם וכי הגדלת הדירות של כולם ב 25 מ”ר, שידרוג של קומה, תוספת של מרפסת שמש בגודל של 12 מ”ר, חניה בחניון תת קרקעי ותשלום מלא של דמי השכירות בתקופת הפינוי הם הצעה מעבר לסבירה.

התובעים גם טענו כי העיכוב בהוצאת הפרוייקט לפועל מסכן אותם כי אין ממ”ד והמבנה אינו עמיד בפני רעידות אדמה.

הנתבעת שנותרה היחידה מול 12 התובעים, טענה כי התכנון הנוכחי אינו שיוויוני וגורע מחלקה ועמדה על כך שדירתה תשודרג לדירה חליפית או שישולם לה פיצוי כספי שיאזן את הההפסד שנגרם לה. היא גם טענה כי מספר דיירים שודרגו בעליית 2-3 קומות שזה מעל למה שסוכם עם שאר הדיירים בפרוייקט.

עוד טענה הדיירת כי הפגיעה בה היא פגיעה מהותית ואין לקבל את עריצות הרוב על פני המיעוט. בעניינו, לו יבוצע הפרויקט במתכונתו הנוכחית, הדיירת תאבד באופן מוחלט את יכולתה ליהנות מדירה בעלת 4 כיווני אוויר ונוף ותחזור לדירה חדשה בעלת 2 כיווני אוויר בלבד בעוד דיירים אחרים ייהנו מ-3 כיווני אויר.

המפקחת מינתה מומחה מטעמה שהעריך את אי האיזונים בין הדירות ועל בסיס קביעותיו פסקה כי היא מאשרת את פרויקט חיזוק הבית המשותף בתנאי שבעלי דירות 1,7,10,16 ו4 יפצו את הדיירת הנתבעת בסך כולל של 248,999 ש”ח ולכך צרפה המפקחת גם כ 37 אלף ש”ח בגין הוצאות משפט אותם ישלמו כל התובעים יחד עם הנתבע שהגיע איתם להסדר בתחילת ההליך.

השיעור הוא שכשאתם צודקים ומודעים לכך שנעשה לכם עוול אמיתי, זכותכם לעמוד על שלכם.

גם בשתי תביעות דייר סרבן בהן אני ייצגתי את הנתבעים בפרוייקטים בקריית אונו, זכו בעלי הדירות שנתבעו בפיצוי של מעל מאה אלף שקלים כל אחד ששולמו להם על ידי היזם.

כותב המאמר דורון תמיר עו”ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ”א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

עוד פרויקט של התחדשות עירונית ברמת גן. גרופית תקים בניין בן 9 קומות ו-33 דירות ברחוב מולכו 3. החברה אכלסה לפני כ-3 שנים את הבניין הצמוד במולכו 1 שעבר תהליך של תמ”א 38. הפעם, בהתאם לשינוי לטובת תהליכי הפינוי בינוי, נהרס הבניין ויוחלף בבניין משודרג.

גרופית קיימה בתחילת השבוע אירוע הריסה סמלי בהשתתפות בעלי הדירות הוותיקים, שמצידם ייזכו לדירות מרווחות עם ממ”ד.

הבניין החדש יכלול 33 דירות חדשות ויתנשא לגובה 9 קומות, על התכנון אמון אוהד וסרמן ממשרד האדריכלים קון וסרמן.

כל הדירות החדשות בבניין תהיינה בנות 4.5 חדרים ב- 2 טיפוסי דירות (שטחים של בין 97 מ”ר – 104 מ”ר) , עם מרפסת בהיקף של 12 מ”ר וחניה תת קרקעית. – בעלי הדירות הוותיקים יקבלו דירה גדולה יותר מהדירה הישנה שמסרו ב כ-14 מ”ר מ”ר וכן חניה .

רמת יצחק כשלעצמה עוברת תהליך התחדשות עירונית משמעותי. השכונה גובלת ברחוב הראה במערב, ובמרום נווה מדרום, כך שמיקומה האסטרטגי הופך אותה ליעד מבוקש להתחדשות.

עמיר רחלבסקי, מנכ”ל ובעלי חברת גרופית, ציין באירוע ” אנו מתרגשים עבור בעלי הדירות והשותפים שלנו  על ציון דרך משמעותי בקידום הפרויקט, שהוא המעמד הזה של הריסת המבנה הישן בדרך להפיכתו לפרויקט חדש ואיכותי, מוגן יותר שיעניק לדיירים את סביבת מגורים לה ייחלו”

שי אללוף, אדריכל העיר ומנהל אגף התכנון בעיריית רמת גן ב-5 השנים האחרונות, יסיים את תפקידו בעיריית רמת גן בסוף החודש.

  הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ העירונית

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

מעיריית רמת השרון נמסר כי האדריכל אללוף צפוי להחליף את עירית טלמור, מהנדסת עיריית רמת השרון שיוצאת לגמלאות.

לפני עבודתו בעיריית רמת גן, שימש אללוף כאדריכל העיר עכו, אדריכל אזורי בעיריית ירושלים והתמחה כאדריכל במשרדה של כלת פרס ישראל לאדריכלות, עדה כרמי מלמד.

אללוף הוא הוא בוגר תואר בארכיטקטורה מבצלאל ותואר שני במדיניות ציבורית מאוניברסיטת תל אביב.

ב-2016 נבחר אללוף כאחד מ-40 המבטיחים מתחת לגיל 40 של העיתון הכלכלי דה מרקר.

מעיריית רמת השרון נמסר כי “כאדריכל העיר רמת גן עסק בגיבוש ומימוש מדיניות ההתחדשות העירונית בעיר, פיתוח מגדלי מתחם הבורסה תכנון מבני ציבור מתקדמים, פיתוח נופי של המרחב הציבורי ושימור אתרים היסטוריים”.

אולי יעניין אותך גם:

רגע לפני הקנס: המדריך להתקנת לוחית רישוי על קורקינטים ואופניים חשמליים

שלא במפתיע לאור הצפיפות הגבוהה פה והיעדר עתודות הקרקע הפנויות, גבעתיים היא אלופת הארץ בבנייה בנוסח התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ”א 38).

  הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ העירונית

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

מתוך כלל התחלות הבנייה בעיר בחמש השנים האחרונות (כ-2,100), כ-74% המהווים 1,551, נבנו במסגרת התחדשות עירונית.

נתון זה מקדים את רמת גן (66%), קריית אונו (55%), פתח תקוה (49%) ותל אביב (46%). רק לשם השוואה, בירושלים נרשמו רק 23% התחדשות עירונית.

גבעתיים ממוקמת במקום ה-13 הכלל ארצי מבחינת התחדשות עירונית, כשכל הערים מעליה הינן גדולות ממנה. שנת 2023 נחשבה לשנת שיא בכל הנוגע לבנייה שהינה התחדשות עירונית בגבעתיים, כאשר העיר, הייתה במקום ה-9 הכלל ארצי בהתחלות בנייה שמקורן בהתחדשות עירונית בכלל הארץ.

כאמור, כלל האיזור, גוש דן והשרון מהווה את הקטר הבולט של ההתחדשות העירונית בישראל, זאת לנוכח היעדר קרקעות ובמקביל רצון לייצר מבנים חדשים, טובים יותר ובעלי שטח איכלוס גבוה יותר. גבעתיים אף מעידה על ההתחדשות העירונית שלה ככזו שצפויה להתמודד עם הצפות ושטפונות, כפי שהצגנו בכתבה שעסקה בטענת משרד החקלאות כי העיר בסכנת הצפה.

יש לציין, מדובר בסקירה מיוחדת שנערכה לרגל כנס הנדל”ן הארצי השנתי של אתר מגדילים שייערך ב- 9 ליולי באצטדיון סמי עופר בחיפה.

כרמלה קופר, עורכת ראשית במגדילים הוסיפה: “פרויקטי ההתחדשות העירונית הולכים וצוברים תאוצה בעיקר במרכז הארץ ובשרון. לכן, למרות שהשיעור הארצי הממוצע של התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית בחמש השנים האחרונות עומד על  17%, בחלק מערי המרכז והשרון יותר ממחצית הדירות החדשות נבנות במסגרת התחדשות עירונית והמובילה בניהם היא גבעתיים עם 74% מהתחלות הבנייה בחמש השנים האחרונות.

“לעומת זאת בערים כמו אשקלון, בית שמש ובאר שבע המדורגות בין עשרת הערים שבהן הייתה הכי בנייה חדשה בחמש השנים האחרונות, שיעור התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ביחס להתחלות הבנייה הכלליות הוא מזערי. אמנם כיום ניתן לראות במרבית הערים, גם בפריפריה התקדמות משמעותית בקידום תוכניות להתחדשות עירונית אולם המבחן האמיתי הוא מבחן הביצוע ולא תוכניות על הנייר”.

אולי יעניין אותך גם:

אירועי החופש הגדול בגבעתיים: הפנינג עם גמר היורו, ערבי זמר ופסטיבל היין

עד כמה שיטת החדשנות העירונית הפכה להיות הבסיס לבנייה ברמת גן? 78% מהתחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2024, ו-66% מכלל התחלות הבנייה בעיר בחמש השנים האחרונות, הגיעו כתוצאה מהתחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ”א 38).

  הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ העירונית

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

בסך הכל נרשמו ברמת גן 6,171 התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית בחמש השנים האחרונות, המהוות 11% מכלל הנתון הארצי של התחלות בניה כאלה 56,450.

רק לשם השוואה, בתל אביב עומד אחוז ההתחדשות העירונית בתקופה הזהה על 46% בלבד. אם יש מתחרה כלשהי לרמת גן מבחינת התחדשות עירונית, הרי שזוהי שכנתה גבעתיים שבחמש השנים האחרונות רשמה 74% של התחלות בנייה מסוג זה. עם זאת, לנוכח הבדלי הגודל, קשה להשוות בין הערים.

יש לציין, מדובר בסקירה מיוחדת שנערכה לרגל כנס הנדל”ן הארצי השנתי של אתר מגדילים שייערך ב- 9 ליולי באצטדיון סמי עופר בחיפה.

כרמלה קופר, עורכת ראשית במגדילים הוסיפה: “פרויקטי ההתחדשות העירונית הולכים וצוברים תאוצה בעיקר במרכז הארץ ובשרון. לכן, למרות שהשיעור הארצי הממוצע של התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית בחמש השנים האחרונות עומד על  17%, בחלק מערי המרכז והשרון יותר ממחצית הדירות החדשות נבנות במסגרת התחדשות עירונית והמובילה בניהם היא גבעתיים עם 74% מהתחלות הבנייה בחמש השנים האחרונות.

“לעומת זאת בערים כמו אשקלון, בית שמש ובאר שבע המדורגות בין עשרת הערים שבהן הייתה הכי בנייה חדשה בחמש השנים האחרונות, שיעור התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ביחס להתחלות הבנייה הכלליות הוא מזערי. אמנם כיום ניתן לראות במרבית הערים, גם בפריפריה התקדמות משמעותית בקידום תוכניות להתחדשות עירונית אולם המבחן האמיתי הוא מבחן הביצוע ולא תוכניות על הנייר”.

הוועדה המקומית ברמת גן אישרה פרויקט התחדשות עירונית לפינוי בינוי ברחוב ראש פינה פינת מטולה בנווה רם.

  הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ העירונית

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

מדובר בפרויקט של קבוצת אלמוג במסגרתו ייהרס בניין בן 4 קומות ובו 20 דירות ישנות ובמקומו ייבנו שני בניינים בני 9 קומות כל אחד, מעל שלוש קומות של חניה ובסך הכל 46 דירות חדשות בתמהיל מגוון של 3,5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים.

מדובר בעוד מתיחת פנים שתעבור שכונת נווה רם הוותיקה. בעשור האחרון עוברת השכונה בת ה-75 תהליכי התחדשות עירונית רבים, הכוללים בין השאר את שדרוג התשתיות במקום, לרבות כבישים, מדרכות, גנים ציבוריים ושטחים ירוקים.

אולי יעניין אותך גם:

המ”פ המילואימניק הקרבי מרמת גן בסבב ה-2 בעזה: “מקבלים רק תוצאה אחת”

קבוצת MyTown מדווחת כי השיגה את הרוב הדרוש לקידום פרויקט התחדשות עירונית ברמת גן הממוקם ברחובות הגת 18, 23, הר”א 34 ובן גוריון 110 ו-112. הפרויקט יכלול הריסה של שלושה בניינים וותיקים ובהם 55 דירות, בנוסף 20 יחידות מסחר ומשרדים ובמקומם הקמה של מגדל מגורים מודרני בעירוב שימושים שיתנשא לגובה של 35 קומות עם תמהיל דירות מגוון.

  הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ העירונית

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

בתמורה לתהליך פינוי הבינוי יקבלו הדיירים במקום תוספת של 15-19 מ”ר לשטח הדירה, בניית מרפסת בגודל של 12 מ”ר וכן חנייה ומחסן. על פי הדיווח, הצפי להיקף הכנסות בפרויקט נאמד בכ-600 מיליון שקל.

תכנון הפרויקט מתבצע על ידי משרד מילוסלבסקי אדריכלים. החברה מיוצגת ע”י המחלקה המשפטית הפנימית של החברה ואת בעלי הדירות מייצג משרד דן הלפרט.

לפי נתוני מדלן מחירי דירות חדשות בסביבת הפרויקט עומדים על כ-2.7 מיליון שקל לדירת 3 חדרים.

יוסי חסון, מנכ”ל קבוצת MyTown, מציין:

“אנו שמחים מאוד על השגת הרוב הדרוש בפרויקט בהיקף כזה בלב אזורי הביקוש. מדובר בפרויקט סופר יוקרתי במכרז העיר רמת גן עם תכנון אדריכלי וסטנדרט בנייה חדשני בסביבה מתחדשת. כחלק מהאסטרטגיה העסקית של הקבוצה, לצד קידום התחדשות עירונית ברובעים 3-4 בתל אביב, אנו מרחיבים את הפעילות שלנו בפרוייקטי פינוי בינוי באזורים מרכזיים, במקביל להקמת מגה פרויקטים בערים שבהן פוטנציאל ההתחדשות העירונית טרם מומש כדוגמת קרית מלאכי, אור עקיבא, נתניה ועוד”.

על פניו כולם רוצים התחדשות עירונית ולכן ניתן היה לחשוב שהדבר הכי קל ופשוט בפרויקט של התחדשות עירונית הוא שלב החתמת הדיירים על הסכמה לפרויקט לפחות בשלב ההתחלתי של התגבשות הדיירים ושהשלב של החתמת הדיירים על ההסכמים הסופיים יהיה מהיר גם הוא, אבל לא כך הוא הדבר. במעט מאוד פרויקטים החתמנו את כל הדיירים בסבב הראשון וכמעט תמיד נשאר דייר אחד או שתיים שסרבו לחתום, על אלו נדבר היום.

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

נתחיל בהגדרת הדייר הסרבן – ובכל על פי החוק הדייר הסרבן הוא זה אשר סרב לחתום על הסכם ההתחדשות העירונית לאחר שהתגבש הרוב החוקי להוציא אותו לפועל. הסרבן הוא, על פי לשון החוק בעל דירה אשר “מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים” הוא דייר סרבן.

המחוקק אשר מודע לכך שעל פי חוק על מנת להוציא לפועל פרויקט של התחדשות עירונית נדרשת הסכמה מלאה של כל הדיירים, אפשר בחוק ל67% מהדיירים שמעוניינים להוציא את הפרויקט לפועל, לתבוע מהמיעוט הנותר בסירובו לחתום על ההסכם.

אבל מה אם הדייר הסרבן צודק?

אולם על מנת להימנע מדריסת המיעוט, איפשר המחוקק מספר תנאים בהם דייר סרבן על פי ההגדרה לא יחשב סרבן בין השאר, אלה: אם העסקה אינה כלכלית על פי קביעת שמאי פינוי בינוי, אם לא הוצעו לבעל הדירה דיור חלופי ו/או דיור חלופי מונגש ככל שמדובר באדם עם מוגבלויות, אם לא הוצעו בטוחות מספיקות ואם קיימות נסיבות אישיות מיוחדות בשלן העסקה אינה סבירה לבעל הדירה.

ומה עם הדיירים הקשישים?

המחוקק העניק בנוסף הגנות ופטורים גם לדיירים קשישים שגילם היה 70 כאשר הדייר הראשון חתם על ההסכם פינוי בינוי, אולם לאחרונה וכפי שסיפרתי לכם שבוע שעבר, קבע בית המשפט שגם מי שהיה בן 70 במועד מאוחר יותר ניתן לראותו בו דייר קשיש לצורך התקיימות בתנאים בחוק ואלו הם התנאים המקלים שיזם חייב להציע לקשיש לבחירה: מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית בשווי מהוון של דירת התמורה במקום להמתין לסוף הפרויקט, קבלת כסף בשווי מהוון לשום רכישת דירה חלופית, קבלת שתי דירות בשווי דומה לדירת התמורה, דירה אחת וכסף בשווי כולל של דירת התמורה. לקשיש שגילו מעל 75 או לחולה הנוטה למות יש זכות להיות זה שבוחר בעצמו את החלופות מבין שלושת הראשונות לעיל.

מי מגיש את התביעה נגד דייר סרבן ?

כמו שכתבתי , כדי להוציא לפועל פרויקט של התחדשות עירונית יש צורך ברוב מוחלט של הדיירים ולכן את התביעה נגד אלו המתנגדים מגישים בעלי הדירות שחתמו על ההסכם ומהווים הרוב החוקי שתומך בהסכם. אמנם לרוב מי שמטפל בעניין וממן את העו”ד שתובע את הדיירים הסרבנים הוא היזם אבל בפועל מי שתובעים את הדיירים הסרבנים הם הדיירים והם עושים זאת, בהתאם לכללי האתיקה, באמצעות עורך דין חיצוני שאינו העו”ד של היזם בפרויקט ולא באמצעות העו”ד של הדיירים בפרויקט.

איפה מוגשת התביעה נגד הדייר הסרבן?

בפרויקטים של תמ”א 38 מוגשת התביעה אל המפקח על המקרקעין ביושבו כגורם שיפוטי שזו בעצם ערכאה שיפוטית שמקבילה לבית משפט שלום והיא דנה בסכסוך בין השכנים לאור חוק החיזוק. למעט במקרים מיוחדים, רוב פסקי הדין מסתיימים בכך שהמפקח/ת מורה לעוה”ד של הדיירים לחתום במקום הדיירים הסרבנים והפרויקט מבוצע על הראש שלהם.

בפרויקט של פינוי בינוי התביעה מוגשת למחוזי והיא תביעה שיש בה דרישה לחתום על הפינוי בינוי או לחילופין לשלם פיצוי של כמה מיליוני שקלים עקב אבדן הכנסה ופגיעה באיכות החיים של בעלי הנכסים שבעד הפרויקט. רוב התיקים האלו נסגרים כבר בישיבה המקדמית ובאלו שלא, ניתן פסק דין המורה לדייר הסרבן לחתום על ההסכם תוך 30 יום או לשלם פיצוי של כמה מיליוני שקלים לשכנים שלו. פסק דין שכזה מביא את בעל הדירה הנתבע לחתום על ההסכם בתוך ה 30 יום.

אבל מה אם אני הסרבן צודק?

ישנם התיקים המיוחדים שהייתה לי הזכות לייצג בחלק קטן מהם, כשבעל דירה צודק בסירובו לחתום על ההסכם כמו שהוא, בית המשפט מקשיב וכשהוא רואה שבעל הדירה צודק הוא פועל בהתאם, לפעמים פסק הדין קובע שהדייר יחתום על ההסכם אבל יקבל פיצוי של 200,000 שקלים או שהוא יחתום על ההסכם אבל יקבל את דירת הגן וכיוצא באלו, כל דבר לגופו של עניין.

לסיכום:

אם אתה צודק בסירובך ועו”ד מהתחום לאחר שהתייעצת איתו, מחזק אותך להמשיך בסירובך, לך על זה כי מה שמגיע מגיע. אבל אם אתה מסרב לחתום ולאחר שהתייעצת הוסבר לך שאתה סתם מתעקש לאמלל את עצמך, את השכנים שלך ואת היזם שהביאנו עד כה, צלצל לעוה”ד של הדיירים ותקבע איתו מועד לחתימה – חבל על הזמן של כולם.

כותב המאמר דורון תמיר עו”ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ”א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il