פינוי בינוי

על רקע הנזקים שנגרמו באזורים שונים בעיר במהלך המערכה האחרונה מול איראן, מגיעה בשורה של התחדשות ותקווה לתושבי רמת גן: פרויקט פינוי-בינוי משמעותי ברחובות ביאליק והמעגל יוצא לדרך, לאחר שחברת "מידר" השיגה את הרוב הנדרש של חתימות הדיירים. הפרויקט צפוי לשנות מן היסוד את המרקם העירוני באזור ולהעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת, איכותית ובעיקר – בטוחה.

המיזם, הממוקם ברחוב ביאליק 13 המעגל 37–39, יכלול פינוי של כ-33 דירות קיימות ובמקומן ייבנו כ-119 יחידות דיור חדשות במגוון גדלים – מדירות 3, 4 ו-5 חדרים ועד פנטהאוזים יוקרתיים.

אחד המאפיינים הייחודיים של הפרויקט הוא החזון העירוני לשמר שני מבנים היסטוריים במתחם. מבנים אלה ישולבו בתכנון החדש כשטחי מסחר בהיקף של כ-520 מ"ר, במטרה לשמר את אופיו של הרחוב המרכזי ולחזק את החזית העירונית. המיקום האסטרטגי, במרחק הליכה ממוסדות חינוך, פארקים ותחבורה ציבורית ענפה, כולל תחנת מטרו עתידית, מבטיח איכות חיים גבוהה לדיירים.

זאב גרינברג, סמנכ"ל חברת מידר, התייחס לתחושת השליחות בקידום הפרויקט בעת הזו: "אנו גאים לקחת חלק בעיצוב המחר של רמת גן – דווקא עכשיו, כשמדינה שלמה מבקשת ביטחון, ודאות ואיכות חיים. אנחנו נכנסים לפרויקט הזה מתוך תחושת שליחות – להעניק לתושבים סביבת מגורים שמכבדת את ההיסטוריה, מתאימה למציאות של היום, ומכוונת קדימה."

את הפרויקט מלווה צוות מקצועי רחב, הכולל את משרד האדריכלים אייל סנדרוביץ, משרד עורכי הדין הלפרט ושות' המייצג את הדיירים, ומשרד ש.פרידמן, אברמזון ושות' המייצג את החברה היזמית.

אולי יעניין אותך גם: פרויקטים מובילים ודירות חדשות ברמת גן, גבעתיים והסביבה

חברת מצלאוי, חלוצת פינוי הבינוי בישראל, מתקדמת בפרויקט הצלע-עמל ברמת גן, שבמסגרתו תקים מתחם מעורב שימושים שיכלול מגורים, שטחי מסחר ותעסוקה, שטחים ירוקים ושטחי ציבור, במתחם שיתפרש על 5.5 דונם. החברה מדווחת כי הפרויקט אושר על ידי הוועדה המקומית רמת גן, שאף מצטרפת לחברה כמגישת התוכנית, והיא המליצה להפקיד את התוכנית לאישור הוועדה המחוזית.

תוכנית ההתחדשות העירונית הינה למתחם שבין הרחובות הצלע והעמל בשכונת נחלת גנים ברמת גן.

הפרויקט משלב עסקת פינוי בינוי של כ-48 יח"ד קיימות ב-7 מבנים ישנים, ועסקת קומבינציה לצירוף 4 מגרשים פרטיים בשטח של כ-3 דונם שצורפו לתוכנית על פי דרישת העירייה.

על אחד מהמגרשים ישב בשנות ה-60 של המאה הקודמת המפעל הראשון בארץ ליצור תבלינים של משפחת מרקוביץ', שנסגר ב-1998 ונותר נטוש עד היום.

מצלאוי תבנה במקום מגדל מגורים בן כ-46 קומות ובו בין 174-210 יח״ד, כ-20% מהן הן דירות קטנות עד 70 מ"ר (המספר הסופי יקבע על ידי הוועדה המחוזית), וכן מגדל משרדים בגובה 28 קומות שיכלול כ-20,000 מ"ר בשטחי תעסוקה.

התוכנית כוללת גם תועלות ציבוריות – מגרש למבני ציבור בשטח כ-465 מ"ר ושצ"פ בהיקף 800 מ"ר. על התכנון אחראי משרד רוזנפלד–הרנס אדריכלים, שהיה זה שהפקיד גם את תוכנית המתאר ברמת גן שעל בסיסה תוכנן הפרויקט.

לדברי סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים חברת מצלאוי, "אנו שמחים על קבלת אישור הוועדה המקומית לפרויקט, ועל הצטרפותה כמגישת התוכנית לוועדה המחוזית. אנו רואים בכך הבעת אמון של עיריית רמת גן במתחם שתוכנן וביכולות החברה לבצע פרויקט התחדשות עירונית רחב היקף ואיכותי. המתחם כולל עירוב שימושים קלאסי של מגורים ותעסוקה ושטחים לרווחת הציבור, ואנו בטוחים כי הוא ישפר את הנראות של האזור כולו לטובת בעלי הדירות והעיר רמת גן. אני מעריך שהתכנית תופקד בוועדה המחוזית בתוך שלושה חודשים, ומייד לאחר קבלת אישור הוועדה נפעל להוצאת היתר הבניה".

הפרויקט ממוקם בסמוך לצירים הראשיים בן גוריון, ז'בוטינסקי ואבא הלל ברמת גן, שבהם אזורי תעסוקה ומסחר, קניון איילון במרחק דקות נסיעה, וכן מוזיאון רמת גן לאמנות ישראלית. לאזור נגישות תחבורתית גבוהה – תחנת הרכבת הקלה ותחנת רכבת ישראל נמצאות במרחק נסיעה קצר, ואמצעי תחבורה ציבורית אחרים, לצד קרבה ליציאה מהעיר לנתיבי איילון.

מצלאוי היא חברת בנייה ויזמות נדל"ן שהוקמה בשנת 1977. החברה עוסקת בייזום, פיתוח, הקמה, שיווק ומכירה של פרויקטי מגורים בהתחדשות עירונית בעיקר מסוג פינוי בינוי. החברה היא חלוצת הפינוי בינוי בארץ עם הפרויקט הראשון שנבנה בישראל – בקריית אונו. מאז הקמתה מצלאוי בנתה אלפי יחידות דיור, לחברה יש כיום 25 פרויקטים בשלבים שונים בערים בת ים, קריית אונו, יהוד מונוסון, הרצליה, רמת השרון, תל אביב והוד השרון, בהיקף כולל של כ-5,000 יח"ד. משנת 2007 החברה הינה חברה ציבורית שמניותיה נסחרות בבורסה לניירות ערך בת"א.

עוד פרויקט של התחדשות עירונית ברמת גן. גרופית תקים בניין בן 9 קומות ו-33 דירות ברחוב מולכו 3. החברה אכלסה לפני כ-3 שנים את הבניין הצמוד במולכו 1 שעבר תהליך של תמ"א 38. הפעם, בהתאם לשינוי לטובת תהליכי הפינוי בינוי, נהרס הבניין ויוחלף בבניין משודרג.

גרופית קיימה בתחילת השבוע אירוע הריסה סמלי בהשתתפות בעלי הדירות הוותיקים, שמצידם ייזכו לדירות מרווחות עם ממ"ד.

הבניין החדש יכלול 33 דירות חדשות ויתנשא לגובה 9 קומות, על התכנון אמון אוהד וסרמן ממשרד האדריכלים קון וסרמן.

כל הדירות החדשות בבניין תהיינה בנות 4.5 חדרים ב- 2 טיפוסי דירות (שטחים של בין 97 מ"ר – 104 מ"ר) , עם מרפסת בהיקף של 12 מ"ר וחניה תת קרקעית. – בעלי הדירות הוותיקים יקבלו דירה גדולה יותר מהדירה הישנה שמסרו ב כ-14 מ"ר מ"ר וכן חניה .

רמת יצחק כשלעצמה עוברת תהליך התחדשות עירונית משמעותי. השכונה גובלת ברחוב הראה במערב, ובמרום נווה מדרום, כך שמיקומה האסטרטגי הופך אותה ליעד מבוקש להתחדשות.

עמיר רחלבסקי, מנכ"ל ובעלי חברת גרופית, ציין באירוע " אנו מתרגשים עבור בעלי הדירות והשותפים שלנו  על ציון דרך משמעותי בקידום הפרויקט, שהוא המעמד הזה של הריסת המבנה הישן בדרך להפיכתו לפרויקט חדש ואיכותי, מוגן יותר שיעניק לדיירים את סביבת מגורים לה ייחלו"

הוועדה המחוזית תל אביב אישרה להפקיד את התוכנית להתחדשות עירונית במתווה של פינוי בינוי בפינת הרחובות תרצה, מולכו ושדרות ירושלים ברמת גן.

התוכנית כוללת פינוי והריסה של שני מבני מגורים ותיקים בני 35 יח"ד, ו-2 יחידות מסחר, ובמקומם יקומו 125 יח"ד במגדל מגורים בן 23 קומות מעל קומת קרקע גבוהה הכוללת שטחי מסחר ומבנה ציבור משמעותי שיטיב עם השכונה. יזם הפרויקט – עוז נדל"ן. מתכנני הפרויקט – ערן לשם וערן שקד, CityBee אדריכלים. 

30% מהדירות תהיינה דירות קטנות עד 65 מ"ר ועוד 20% תהיינה בנות עד 80 מ"ר, שאר הדירות תהיינה עד 160 מ"ר. 

בעלי הדירות יקבלו דירה חדשה בסטנדרט גבוה מאוד ובתוספת ממ"ד, מרפסת שמש, חניה תת קרקעית ומחסן, וייהנו מבניין מגורים חדשני ובטוח אשר עמיד לתקן מפני רעידות אדמה ובאיומים הביטחוניים הקיימים.

מתכנני הפרויקט, ערן לשם וערן שקד, בעלי משרד האדריכלים CityBee:

"רחוב שדרות ירושלים ישנה את פניו בעתיד הקרוב, מרחוב שמחבר בין שכונות הוא יהפוך לרחוב ראשי, תוסס ואינטנסיבי בזכות מערכת להסעת המונים. הרחוב בעתיד יכלול עירוב שימושים בחזית ויספק מענה למגורים, שטחי מסחר ומבנה ציבור. התכנית שהוועדה המחוזית החליטה להפקיד תומכת בשינוי העתידי ותהווה את אחד הנדבכים הראשונים לשינוי"

כמו כן, הוסיפו לשם ושקד כי "תכנון הפרויקט מתחשב בתצורת ושיפועי הקרקע ומתייחס לסיטואציה הטופוגרפית המיוחדת במקום, מייצר רצף במפגש עם הרחובות בקומת הקרקע והפרדה יעילה בין השימושים השונים, לטובת כניסה פרטית לדיירים ועל מנת ליצור ניצול שטחים מיטבי. התכנית המוצעת מאפשרת תועלות עבור דיירי השכונה, הבניין שיבנה במגרש יכלול שטח עבור מבני ציבור כחלק מקומת המסד".

יוגב חדד, בעלים ומנכ"ל עוז נדל"ן: "לאחר שחתמנו עם חלק מבעלי הדירות על הסכם להקמת פרויקט במסגרת תמ"א 38, עיריית רמת גן שינתה את מדיניותה ודרשה קידום מתחמי פינוי בינוי על פני תמ"א 38. מעז יצא מתוק, חיברנו חלקה נוספת למתחם ואישרנו תכנית שמאפשרת שדרוג משמעותי עוד יותר לבעלי הדירות, לצד תועלת ציבורית יפה לרווחת תושבי הסביבה. עם הסכמה מקצה לקצה – 100% מבעלי הדירות, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית. אנו יוצאים לדרך עם עוד פרויקט איכותי מאת עוז נדל"ן".

אולי יעניין אותך גם:

שוק הדירות ברמת גן במאי: איפה נמכר פנטהאוז ב-5.8 מיליון?

המיסים ברמת גן עלו וראש העיר טס לניו יורק ב-100 אלף ₪ על חשבון התושבים

שלא במפתיע לאור הצפיפות הגבוהה פה והיעדר עתודות הקרקע הפנויות, גבעתיים היא אלופת הארץ בבנייה בנוסח התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38).

מתוך כלל התחלות הבנייה בעיר בחמש השנים האחרונות (כ-2,100), כ-74% המהווים 1,551, נבנו במסגרת התחדשות עירונית.

נתון זה מקדים את רמת גן (66%), קריית אונו (55%), פתח תקוה (49%) ותל אביב (46%). רק לשם השוואה, בירושלים נרשמו רק 23% התחדשות עירונית.

גבעתיים ממוקמת במקום ה-13 הכלל ארצי מבחינת התחדשות עירונית, כשכל הערים מעליה הינן גדולות ממנה. שנת 2023 נחשבה לשנת שיא בכל הנוגע לבנייה שהינה התחדשות עירונית בגבעתיים, כאשר העיר, הייתה במקום ה-9 הכלל ארצי בהתחלות בנייה שמקורן בהתחדשות עירונית בכלל הארץ.

כאמור, כלל האיזור, גוש דן והשרון מהווה את הקטר הבולט של ההתחדשות העירונית בישראל, זאת לנוכח היעדר קרקעות ובמקביל רצון לייצר מבנים חדשים, טובים יותר ובעלי שטח איכלוס גבוה יותר. גבעתיים אף מעידה על ההתחדשות העירונית שלה ככזו שצפויה להתמודד עם הצפות ושטפונות, כפי שהצגנו בכתבה שעסקה בטענת משרד החקלאות כי העיר בסכנת הצפה.

יש לציין, מדובר בסקירה מיוחדת שנערכה לרגל כנס הנדל"ן הארצי השנתי של אתר מגדילים שייערך ב- 9 ליולי באצטדיון סמי עופר בחיפה.

כרמלה קופר, עורכת ראשית במגדילים הוסיפה: "פרויקטי ההתחדשות העירונית הולכים וצוברים תאוצה בעיקר במרכז הארץ ובשרון. לכן, למרות שהשיעור הארצי הממוצע של התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית בחמש השנים האחרונות עומד על  17%, בחלק מערי המרכז והשרון יותר ממחצית הדירות החדשות נבנות במסגרת התחדשות עירונית והמובילה בניהם היא גבעתיים עם 74% מהתחלות הבנייה בחמש השנים האחרונות.

"לעומת זאת בערים כמו אשקלון, בית שמש ובאר שבע המדורגות בין עשרת הערים שבהן הייתה הכי בנייה חדשה בחמש השנים האחרונות, שיעור התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ביחס להתחלות הבנייה הכלליות הוא מזערי. אמנם כיום ניתן לראות במרבית הערים, גם בפריפריה התקדמות משמעותית בקידום תוכניות להתחדשות עירונית אולם המבחן האמיתי הוא מבחן הביצוע ולא תוכניות על הנייר".

אולי יעניין אותך גם:

אירועי החופש הגדול בגבעתיים: הפנינג עם גמר היורו, ערבי זמר ופסטיבל היין

עד כמה שיטת החדשנות העירונית הפכה להיות הבסיס לבנייה ברמת גן? 78% מהתחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2024, ו-66% מכלל התחלות הבנייה בעיר בחמש השנים האחרונות, הגיעו כתוצאה מהתחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38).

בסך הכל נרשמו ברמת גן 6,171 התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית בחמש השנים האחרונות, המהוות 11% מכלל הנתון הארצי של התחלות בניה כאלה 56,450.

רק לשם השוואה, בתל אביב עומד אחוז ההתחדשות העירונית בתקופה הזהה על 46% בלבד. אם יש מתחרה כלשהי לרמת גן מבחינת התחדשות עירונית, הרי שזוהי שכנתה גבעתיים שבחמש השנים האחרונות רשמה 74% של התחלות בנייה מסוג זה. עם זאת, לנוכח הבדלי הגודל, קשה להשוות בין הערים.

יש לציין, מדובר בסקירה מיוחדת שנערכה לרגל כנס הנדל"ן הארצי השנתי של אתר מגדילים שייערך ב- 9 ליולי באצטדיון סמי עופר בחיפה.

כרמלה קופר, עורכת ראשית במגדילים הוסיפה: "פרויקטי ההתחדשות העירונית הולכים וצוברים תאוצה בעיקר במרכז הארץ ובשרון. לכן, למרות שהשיעור הארצי הממוצע של התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית בחמש השנים האחרונות עומד על  17%, בחלק מערי המרכז והשרון יותר ממחצית הדירות החדשות נבנות במסגרת התחדשות עירונית והמובילה בניהם היא גבעתיים עם 74% מהתחלות הבנייה בחמש השנים האחרונות.

"לעומת זאת בערים כמו אשקלון, בית שמש ובאר שבע המדורגות בין עשרת הערים שבהן הייתה הכי בנייה חדשה בחמש השנים האחרונות, שיעור התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ביחס להתחלות הבנייה הכלליות הוא מזערי. אמנם כיום ניתן לראות במרבית הערים, גם בפריפריה התקדמות משמעותית בקידום תוכניות להתחדשות עירונית אולם המבחן האמיתי הוא מבחן הביצוע ולא תוכניות על הנייר".

קבוצת MyTown מדווחת כי השיגה את הרוב הדרוש לקידום פרויקט התחדשות עירונית ברמת גן הממוקם ברחובות הגת 18, 23, הר"א 34 ובן גוריון 110 ו-112. הפרויקט יכלול הריסה של שלושה בניינים וותיקים ובהם 55 דירות, בנוסף 20 יחידות מסחר ומשרדים ובמקומם הקמה של מגדל מגורים מודרני בעירוב שימושים שיתנשא לגובה של 35 קומות עם תמהיל דירות מגוון.

בתמורה לתהליך פינוי הבינוי יקבלו הדיירים במקום תוספת של 15-19 מ"ר לשטח הדירה, בניית מרפסת בגודל של 12 מ"ר וכן חנייה ומחסן. על פי הדיווח, הצפי להיקף הכנסות בפרויקט נאמד בכ-600 מיליון שקל.

תכנון הפרויקט מתבצע על ידי משרד מילוסלבסקי אדריכלים. החברה מיוצגת ע"י המחלקה המשפטית הפנימית של החברה ואת בעלי הדירות מייצג משרד דן הלפרט.

לפי נתוני מדלן מחירי דירות חדשות בסביבת הפרויקט עומדים על כ-2.7 מיליון שקל לדירת 3 חדרים.

יוסי חסון, מנכ"ל קבוצת MyTown, מציין:

"אנו שמחים מאוד על השגת הרוב הדרוש בפרויקט בהיקף כזה בלב אזורי הביקוש. מדובר בפרויקט סופר יוקרתי במכרז העיר רמת גן עם תכנון אדריכלי וסטנדרט בנייה חדשני בסביבה מתחדשת. כחלק מהאסטרטגיה העסקית של הקבוצה, לצד קידום התחדשות עירונית ברובעים 3-4 בתל אביב, אנו מרחיבים את הפעילות שלנו בפרוייקטי פינוי בינוי באזורים מרכזיים, במקביל להקמת מגה פרויקטים בערים שבהן פוטנציאל ההתחדשות העירונית טרם מומש כדוגמת קרית מלאכי, אור עקיבא, נתניה ועוד".

אזורים מקדמת שלושה 3 התחדשות עירונית בשלבים מתקדמים בעיר רמת גן : מתחם ביאליק – ידע עם, רחוב שלם ורחוב אחד העם. בשלושת הפרויקטים יהרסו 134 דירות ישנות ובמקומם יבנו 401 דירות חדשות.

בפרויקט פינוי בינוי ברחוב אחד העם 2-10 ברמת השקמה, בסמוך לפארק הלאומי אושרה התוכנית בתנאים. בפרויקט, 4 בנייני מגורים בהם 48 דירות על פני 11 דונם, כאשר במקומם יבנו שני מגדלים חדשים עם 154 דירות וקומת מסחר, בנוסף אזורים תרחיב שטח עבור מוסדות ציבור.

הפרויקט מוכר בזכות מיקומו האטרקטיבי, סמוך למחלף הטייסים ומול פארק הלאומי. משרד האדריכלים האמון על הפרויקט הוא משרד גיורא גור ושות' אדריכלים בע"מ.

התחדשות עירונית נוספת בעיר רמת גן, היא במתחם ביאליק – ידע עם, הצמוד למתחם הבורסה ומחלף ההלכה, כאשר התוכנית הופקדה בתנאים.  הפרויקט זכה לשיתוף פעולה משמעותי של הדיירים עם מעל 80% חתימות.

כיום במתחם חמישה בנייני מגורים בהם 50 דירות ישנות, כאשר במקומם יבנה מגדל אחד גבוה שיכלול 132 דירות חדשות בגובה של 36 קומות. האדריכל האמון על הפרויקט הוא אדר' איציק פרנס, ממשרד כנף פרנס – אדריכלים בע"מ.

הפרויקט השלישי, בשותפות חברת בלגיה ישראל, נמצא ברחוב שלם 35 במרכז העיר – התוכנית הומלצה למחוזית וכעת ממתינה לדיון במחוזית. בפרויקט זה יהרסו 36 דירות קיימות ויבנו 115 דירות חדשות. הבניין עתיד לכלול 28 קומות, חזית מסחרית , מבנים ומוסדות ציבור. משרד האדריכלים האמון על הפרויקט הוא משרד בר לוי אדריכלים ומתכנני ערים.

איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים:

"חברת אזורים פועלת בשיתוף פעולה הדוק עם עיריית רמת-גן ומקדמת 10 פרויקטים שיחדשו ויפתחו את איכות החיים בעיר. אנו מודים לדיירים על האמון בחברת אזורים ומבטיחים להמשיך לפעול עימם בשיתוף פעולה מלא".

שבוע שעבר דיברנו על בחירת עורך דין שילוה אתכם הדיירים בפרויקט של התחדשות עירונית, אם זה תמ"א 38 חיזוק, תמ"א 38 של הריסה ובניה חדשה או פינוי בינוי. אני אישית מאמין בניהול פרויקט התחדשות לפי הספר. קודם מתארגנים ובוחרים נציגות אחרי זה הנציגות בוחרת עו"ד ואז פונים לבחור יזם וכמו שהבטחתי היום נדבר על איך בוחרים יזם בפרויקט התחדשות עירונית.

בחירת יזם מתאים היא בחירה קריטית ומורכבת מאוד. אם תבחרו יזם חסר ניסיון בתחום הפרויקט שלכם, יש מצב שתתקעו איתו ועם הפרויקט למשך שנים. לכן המלצתי היא תמיד לבחור ביזם שמתאים כמו נעל הזכוכית של סינדרלה לסוג הפרוייקט אותו אתם עומדים לבצע. הדרך הטובה ביותר לעשות סיבוב בעיר, בשכונות שעוברות התחדשות ולחפש בניין שעבר או עובר פרוייקט מהסוג שאתם אמורים לעבור. לקחת את פרטי היזם, לשוחח עם הדיירים ולקבל חוות דעת על היזם, יחסו לדיירים ועל איכות הביצוע. 

לתמ"א 38 של חיזוק (תמ"א 38/1) תמיד תבחרו יזם של תמ"א 38 חיזוק לצורך ביצוע הפרויקט שלכם ורצוי אחד שכבר יש מאחוריו לפחות פרוייקט אחד שהסתיים או לפחות שני פרוייקטים בשלבים שונים של ביצוע וגם אז לכו לבנינים בהם הוא עובד או עבד, דפקו בדלת ובקשו לשמוע על הפרויקט ועל היזם. תתפלאו לגלות כמה דיירים מוכנים לסייע לדיירים אחרים. היה ושמעתם תלונות ענייניות, תברחו.

לרוב יזמים של תמ"א 38 הריסה ובניה לא יקחו על עצמם פרוייקטים של חיזוק, אבל גם אתם תקפידו לקחת לחיזוק רק כאלו של חיזוק. 

לתמ"א 38 של הריסה ובניה (תמ"א 38/2 או יש הקוראים לו תמ"א 38/3), רצוי לקחת יזמים שיש להם גב איתן וניסיון בבניית בנייני מגורים. אל תקחו יזם שאתם הפרויקט הראשון שלו. אל תקחו יזם שבשיחה אתכם או עם העו"ד שלכם מנסה לחסוך כמה עשרות אלפי שקלים בשכ"ט או בגובה השכירות שאתם אמורים לקבל ולא מוכן לשמוע על מינוי מפקח מטעם הדיירים כי "יש לו כבר מפקח בפרויקט". מאלו תברחו. גם אלו שיבוא ויציעו להם הצעות מוגזמות לדירות תמורה ענקיות "והכל בכפוף לאישור הוועדה המקומית", תיזהרו ותדרשו מהעו"ד שלכם שייגן על ההבטחות ואם אפשר שידרוש לראות דו"ח אפס כדי לראות שהיזם מבין על מה הוא מדבר ועשה את החישובים הנכונים.

יש יזמים שיספרו לכם שהם בונים ללא ליווי בנקאי,  קחו בחשבון שעליכם להיזהר שבעתיים כי יש מצב שאין להם יכולת לשכנע בנק להעניק להם אשראי שזה מראה על פרויקט עם סיכון מסויים או שהם ממש עשירים ובמקרה שכזה דרשו בין היתר ערבויות גבוהות ותאסרו מכירת דירות לפני שיש לפחות היתר בתנאים.

לפינוי בינוי יש לבחור חברות שעוסקות בפינוי בינוי ולשים לב היטב כי הסיפור מורכב הרבה יותר מתמ"א 38 או חלופותיו. בפינוי בינוי צריך חברה גדולה, עם גב כלכלי כמו אאורה, אפריקה, דמרי, מצלאווי ואחרות שיש לה ניסיון וגב כלכלי מאחוריה. גם אז רצוי לצאת למכרז יזמים ולבחון היטב את הצעות התמורה ולבחון היטב את נדיבות  ההגנות הניתנות על ידי אותן חברות לדיירים בעת הפינוי. 

על התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית נספר בשבוע הבא.

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

למרות ימי המלחמה הקשים וההאטה במשק, הועדה המחוזית תל אביב אישרה ביום חמישי האחרון תכנית התחדשות עירונית של חברת קרסו נדל"ן בעיר גבעתיים. מדובר בתוכנית לפינוי בינוי ברחוב המאבק, שהתעכבה מספר שנים, ובמסגרתה יתווספו דירות חדשות, שטחים פתוחים לרווחת הציבור ומבני ציבור.

הוועדה המחוזית תל אביב אישרה למתן תוקף את פרויקט הפינוי בינוי במתחם רחוב המאבק 4-10 בגבעתיים, שבמסגרתו ייהרסו 4 מבנים קיימים שבהם 32 יחידות דיור, וייבנה מגדל מגורים בן 21 קומות ובו 96 יח"ד חדשות, מבני ציבור כאמור ושצ"פים. אישור הוועדה המחוזית התקבל לאחר כמעט עשור של דיונים והתנגדויות, והוא מהווה אור ירוק לקידום לקראת ביצוע.

חמי שאול, מנהל חטיבת הבוטיק בקרסו נדל"ן: "לאחר שנים ארוכות שבהן אנו מנסים לקדם פרויקט פינוי בינוי יחד עם רוב בעלי הדירות במתחם המאבק בגבעתיים, שמחנו לקבל את ההודעה שהוועדה המחוזית תל אביב החליטה לאשר למתן תוקף את התב"ע, שתאפשר הוצאתו לדרך של הפרויקט. משהתקבל האישור המיוחל, אנו נפעל לקידום הליכי הרישוי והביצוע על מנת לבנות בניין חדש ל-32 משפחות, המשוועות כבר שנים לחיזוק ולמיגון הדירות שלהן בסטנדרטים הגבוהים שבהם אנו פועלים".

נציין, כי האישור לתוכנית התקבל עוד לפני שאושרה תוכנית כוללנית לעיר גבעתיים, המקודמת בימים אלה. הוועדה המחוזית ציינה בהחלטתה, כי היא רואה חשיבות בפיתוח עירוני אף אם אינו תואם לעקרונות התוכנית הכוללנית. "התוכנית מפנה כמות משמעותית של 32 יח"ד ישנות וללא מיגון, ובמקומן יוצרת בניין חדש עם שטח ציבורי מבונה בקומת הקרקע וכן מפרישה שטח קרקע בהיקף משמעותי לטובת שצ"פ בסמוך לשטח ציבורי קיים, דבר המטייב את השטח הציבורי", נמסר מהוועדה.