תמא 38

לראשונה מאז השקת תמ"א 38, אחת התוכניות הממשלתיות המשמעותיות ביותר לשוק הדיור בישראל, מסכם אתר מדלן את התמונה המלאה של היקף הבנייה בפועל והצפי העתידי של הבנייה במסגרת התוכנית שחגגה השנה 20 שנה בדיוק. מהנתונים המקיפים, המכסים את כלל הפרויקטים שאושרו, החלו להיבנות והושלמו, עולה כי עד כה 3,449 בניינים השתתפו בתוכנית, ו-33,728 דירות ישנות התחדשו והפכו ל-74,628 דירות חדשות (וממוגנות מפני רעידת אדמה וטילים) שכבר אוכלסו. לזאת ניתן להוסיף 5,726 פרויקטים שכבר קיבלו היתר בנייה, ויהפכו בקרוב 63,822 דירות ישנות ל-140,191 דירות חדשות. כלומר, בסופו של דבר ב-20 שנות תמ"א 38 אושרו במסגרת התוכנית 214,819 יחידות דיור.

תוספת הדירות בפועל עומד על 117,269 יחידות דיור ב-20 שנה, מתוכן 40,900 שבנייתן כבר הושלמה, ו-76,369 שקיבלו היתר ונבנות כיום. למרות שכיום נראה שתמ"א 38 הריסה ובנייה היא המועדפת על יזמים ודיירים רבים, בפועל, עד כה נבנו ואכלסו 1,890 פרויקטים של 'חיזוק ותוספת', ורק 1,562 פרויקטים של 'הריסה ובנייה'. גם אם מסתכלים על שלב היתרי הבנייה, ל'חיזוק ותוספת' יש יתרון בדמות 2,956 פרויקטים, לעומת 2,770 פרויקטים של 'הריסה ובנייה'. זה מעניין כי תוספת הדירות ב'חיזוק ותוספת' נמוכה משמעותית מאשר ב'הריסה ובנייה' – 17,352 דירות שאוכלסו בחיזוק ותוספת, לעומת 23,548 דירות בהריסה ובנייה.

נראה שהשוק לא ממש הבין את הפוטנציאל של התוכנית בשנותיה הראשונות. עד 2010 עמד מספר הבקשות להיתר על פחות מ-100 בשנה, ורק ב-2012 חצה מספר ההיתרים שניתנו בפועל את ה-100. לאחר ההתחלה המהוססת שיא הביקוש הגיע רק ב-2014 – כמעט עשור לאחר שתמ"א 38 החלה! – עם 904 בקשות להיתר, וב-2022, השנה הרשמית האחרונה לקיום התוכנית, ניתן מספר שיא של היתרים (592), השנה בה אושרה גם תוספת הדירות הגדולה ביותר (9,717). למרות ביטולה הרשמי, ואולי בגללו, מספר הבקשות להיתר במסגרת התוכנית המשיך לגדול, ועמד על 950 בשנת 2024 (תוספת שיא של 18,712 דירות).

הנתונים גם חושפים תמונה מורכבת בכל הנוגע לפריסה הגיאוגרפית של הבנייה. בעוד שערים מסוימות הפכו את תמ"א 38 למנוע צמיחה, ערים מרכזיות ומבוקשות אחרות נותרו מאחור. תל אביב-יפו היא המובילה הבלתי מעורערת, עם 568 פרויקטים שכבר השולמו, במסגרתם הפכו 5,401 דירות ישנות ל-10,876 דירות חדשות (תוספת של 5,475 דירות). תל אביב-יפו מובילה גם את טבלת הפרויקטים שקיבלו היתר ונמצאים בבניה (1,187) ואת מספר הבקשות להיתר שהוגשו במסגרת התוכנית וטרם אושרו (2,419). אין ספק שהביקושים הגדולים והמחירים הגבוהים הפכו את העיר לאטרקטיבית ביותר ליזמים.

במקום השני ניצבת רמת גן, עם 477 פרויקטים מאוכלסים שבמסגרתם נוספו לה 7,631 יחידות דיור – יותר מאשר בתל אביב – מה שמעיד על כך שתוספת אחוזי הבנייה ברמת גן גבוהה יותר מאשר בתל אביב. במקום השלישי נמצאת חיפה, עם 407 פרויקטים שאוכלסו והוסיפו לה כמות צנועה יחסית של 3,183 יחידות דיור. מבחינת העתיד תל אביב יפו שוב מובילה את הטבלה, עם 2,419 בקשות להיתר, ואחריה חיפה עם 852 בקשות ורמת גן עם 847 בקשות.

הנתונים מציבים מראה עגומה בפני מקבלי ההחלטות בנוגע לחלוקת הנטל והתועלת הלאומית: בעוד שהצורך בחיזוק מבנים קיים בכל הארץ, הנתונים מראים כי התוכנית הופעלה בעיקר במרכזה. מבין 15 הערים המובילות ביישום התוכנית לפי מספר הפרויקטים שאוכלסו, 12 נמצאות במרכז. מהבחינה הזו, בולטת לטובה דווקא אשדוד – שיחד עם חיפה וירושלים הגדולות ממנה בהרבה הצליחה להיכנס לרשימה. בעיר הדרומית הושלמו עד כה רק 115 פרויקטים שהוסיפו לה 2,149 דירות, אולם נבנים בה כעת 244 פרויקטים שבהיתר (תוספת של 4,913 דירות) והוגשו בה 337 בקשות להיתר (יותר מערים כמו חולון, הרצליה ורעננה).

טל קופל, מנכ"ל מדלן: "מאז שהחלה תמ"א 38 היא זכתה ללא מעט ביקורת מכל הצדדים – עיריות, תושבים ויזמים. הביקורת הזו, בין אם מוצדקת יותר או פחות, לא פוגמת בעובדה שאין, ובעתיד הנראה לעין גם לא יהיה, תחליף לתרומתה העצומה של התוכנית להתחדשות העירונית בישראל. נראה שתמ"א 38 לנצח תהיה הבסיס, או לפחות נקודת ההשוואה, לכל תוכנית שתבוא אחריה. התוכנית שינתה את חייהן של עשרות אלפי משפחות והעניקה להן תנאי מחיה טובים יותר, ולא פחות חשוב מכך – מיגון, נגד רעידות אדמה ונגד טילים. עם זאת, התוכנית גם חשפה את הפערים העצומים בין מרכז לפריפריה בישראל, כשגם הגדלת זכויות הבניה לא הצליחה להביא יזמים לפריפריה ולמקומות בהם היא היתה הכי נחוצה, כמו טבריה ובית שאן".

זה לא חדש שגבעתיים ורמת גן הן אלופת הארץ וסגניתה (בהתאמה) בהתחדשות עירונית.

עם זאת, ניתוח של אתר מדלן מוכיח שהעומס עושה את שלו, והעיריות נהנות מהתואר הפחות מוצלח כהכי איטיות באישור תמ"א 38.

למעשה, החריגה של גבעתיים ורמת גן כל כך קיצונית ביחס לשאר הערים, שהמרחק ביניהן לבין השלישית בתור הוא יותר משנה.

רשימת המובילות בארץ בעיכובים בתחום ההתחדשות העירונית (תמ"א 38) על פי אתר מדלן:

1. גבעתיים: 2,193 יום.
2. רמת גן: 2064 יום.
3. קריית אונו: 1652 יום.
4. בת ים: 1,652 יום.
5. חולון: 1,632 יום.
6. אשדוד: 1,598 יום.
7. חיפה: 1,560 יום.
8. עכו: 999 יום.
9. פתח תקווה: 906 יום
10. הוד השרון: 882 יום.
11. נתניה: 790 יום.
12. בני ברק: 765 יום.

טל קופל, מנכ"ל מדלן, אמר לגבי הנתונים:

"זמני ההמתנה להיתר התחדשות עירונית ברמת גן ובגבעתיים הם הגבוהים ביותר בישראל, בפער גדול גם משכנותיהן תל אביב (שבה ממתינים להיתר 3 שנים ו-10 חודשים בממוצע) ופתח תקווה (3 שנים וחודשיים). ראשי הערים ברמת גן ובגבעתיים ידועים כמי שלא מעודדים התחדשות עירונית מכוח תמ"א 38, ואין ספק שהשפעתם ניכרת בשטח – זמן המתנה להיתר של כמעט שש שנים הוא מופרז במונחי ענף הנדל"ן, ומקשה מאד על היזמים".

מעיריית גבעתיים נמסר:

"הוועדה המקומית גבעתיים פועלת ביעילות ובמקצועיות בכל הקשור לאישור היתרי בניה, אולם ישנם דברים אוביקטיבים שאינם תלויים בה.

"1. עובדתית בגבעתיים מוגשות הכי הרבה בקשות להיתרים וכל תיק שמגיע לוועדת ערר מתעכב שם תקופה ארוכה. מה גם שרוב הבקשות של היזמים מוגשות בניגוד לכללי התכנון של העירייה.

"2. הייתה בעיה נקודתית עם רשות המים, שקשורה לכמות המים שנדרשת בעיר, על מנת לספק היתרים חדשים. לפני כחודשיים הבעיה נפתרה, אושרה הקמת מאגר מים נוסף על המאגר שקיים היום, והפקק ישתחרר בקרוב. גם התוכנית שמחליפה את תמ"א 38 תאושר בקרוב, מה שייקל על הוצאת היתרים. יחסית לגודלה, גבעתיים היא העיר הכי מבוקשת למגורים ולבנייה, ובהתאם לכך היא מעודדת התחדשות עירונית".

מעיריית רמת גן טרם התפרסמה תגובה.

שלא במפתיע לאור הצפיפות הגבוהה פה והיעדר עתודות הקרקע הפנויות, גבעתיים היא אלופת הארץ בבנייה בנוסח התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38).

מתוך כלל התחלות הבנייה בעיר בחמש השנים האחרונות (כ-2,100), כ-74% המהווים 1,551, נבנו במסגרת התחדשות עירונית.

נתון זה מקדים את רמת גן (66%), קריית אונו (55%), פתח תקוה (49%) ותל אביב (46%). רק לשם השוואה, בירושלים נרשמו רק 23% התחדשות עירונית.

גבעתיים ממוקמת במקום ה-13 הכלל ארצי מבחינת התחדשות עירונית, כשכל הערים מעליה הינן גדולות ממנה. שנת 2023 נחשבה לשנת שיא בכל הנוגע לבנייה שהינה התחדשות עירונית בגבעתיים, כאשר העיר, הייתה במקום ה-9 הכלל ארצי בהתחלות בנייה שמקורן בהתחדשות עירונית בכלל הארץ.

כאמור, כלל האיזור, גוש דן והשרון מהווה את הקטר הבולט של ההתחדשות העירונית בישראל, זאת לנוכח היעדר קרקעות ובמקביל רצון לייצר מבנים חדשים, טובים יותר ובעלי שטח איכלוס גבוה יותר. גבעתיים אף מעידה על ההתחדשות העירונית שלה ככזו שצפויה להתמודד עם הצפות ושטפונות, כפי שהצגנו בכתבה שעסקה בטענת משרד החקלאות כי העיר בסכנת הצפה.

יש לציין, מדובר בסקירה מיוחדת שנערכה לרגל כנס הנדל"ן הארצי השנתי של אתר מגדילים שייערך ב- 9 ליולי באצטדיון סמי עופר בחיפה.

כרמלה קופר, עורכת ראשית במגדילים הוסיפה: "פרויקטי ההתחדשות העירונית הולכים וצוברים תאוצה בעיקר במרכז הארץ ובשרון. לכן, למרות שהשיעור הארצי הממוצע של התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית בחמש השנים האחרונות עומד על  17%, בחלק מערי המרכז והשרון יותר ממחצית הדירות החדשות נבנות במסגרת התחדשות עירונית והמובילה בניהם היא גבעתיים עם 74% מהתחלות הבנייה בחמש השנים האחרונות.

"לעומת זאת בערים כמו אשקלון, בית שמש ובאר שבע המדורגות בין עשרת הערים שבהן הייתה הכי בנייה חדשה בחמש השנים האחרונות, שיעור התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ביחס להתחלות הבנייה הכלליות הוא מזערי. אמנם כיום ניתן לראות במרבית הערים, גם בפריפריה התקדמות משמעותית בקידום תוכניות להתחדשות עירונית אולם המבחן האמיתי הוא מבחן הביצוע ולא תוכניות על הנייר".

אולי יעניין אותך גם:

אירועי החופש הגדול בגבעתיים: הפנינג עם גמר היורו, ערבי זמר ופסטיבל היין

עד כמה שיטת החדשנות העירונית הפכה להיות הבסיס לבנייה ברמת גן? 78% מהתחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2024, ו-66% מכלל התחלות הבנייה בעיר בחמש השנים האחרונות, הגיעו כתוצאה מהתחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38).

בסך הכל נרשמו ברמת גן 6,171 התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית בחמש השנים האחרונות, המהוות 11% מכלל הנתון הארצי של התחלות בניה כאלה 56,450.

רק לשם השוואה, בתל אביב עומד אחוז ההתחדשות העירונית בתקופה הזהה על 46% בלבד. אם יש מתחרה כלשהי לרמת גן מבחינת התחדשות עירונית, הרי שזוהי שכנתה גבעתיים שבחמש השנים האחרונות רשמה 74% של התחלות בנייה מסוג זה. עם זאת, לנוכח הבדלי הגודל, קשה להשוות בין הערים.

יש לציין, מדובר בסקירה מיוחדת שנערכה לרגל כנס הנדל"ן הארצי השנתי של אתר מגדילים שייערך ב- 9 ליולי באצטדיון סמי עופר בחיפה.

כרמלה קופר, עורכת ראשית במגדילים הוסיפה: "פרויקטי ההתחדשות העירונית הולכים וצוברים תאוצה בעיקר במרכז הארץ ובשרון. לכן, למרות שהשיעור הארצי הממוצע של התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית בחמש השנים האחרונות עומד על  17%, בחלק מערי המרכז והשרון יותר ממחצית הדירות החדשות נבנות במסגרת התחדשות עירונית והמובילה בניהם היא גבעתיים עם 74% מהתחלות הבנייה בחמש השנים האחרונות.

"לעומת זאת בערים כמו אשקלון, בית שמש ובאר שבע המדורגות בין עשרת הערים שבהן הייתה הכי בנייה חדשה בחמש השנים האחרונות, שיעור התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ביחס להתחלות הבנייה הכלליות הוא מזערי. אמנם כיום ניתן לראות במרבית הערים, גם בפריפריה התקדמות משמעותית בקידום תוכניות להתחדשות עירונית אולם המבחן האמיתי הוא מבחן הביצוע ולא תוכניות על הנייר".

תמ"א 38 Out, תוכנית עירונית חליפית In. הוועדה המקומית של עיריית רמת גן הודיעה כי אישרה תכנית עירונית מחליפת תמ"א 38 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית רמת גן.

תקציב התוכנית ממומן על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והינו כ-3.1 מיליון ₪.

הסיבה המרכזית להחלפת התוכניות היא הרצון לשלב תשתיות ושטחי מסחר שיוכלו לתמוך בגידול באוכלוסייה נוכח הגדלת היצע הדירות סביב אותו תא שטח (למשל, שילוב גני ילדים וחניות בבניינים המחודשים).

התכנית קודמה על ידי צוות מתכננים מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשיתוף עם עיריית רמת גן והמינהלת העירונית.

התוכנית מלווה בצוות תכנון רב תחומי בראשות משרד ארי כהן-מיכאל וינד אדריכלים. כמו כן, במהלך קידום התכנית נערכו ישיבות תיאום עם ארגון הקבלנים.

התוכנית כוללת את כל שטחה המוניציפלי של העיר, אך חלה רק על מבנים קיימים המשמשים למגורים שניתן היתר לבנייתם לפני שנת 1985, בחלקות מקור בשטח שבין 450 ל-1,200 מ"ר.

התכנית חלה על כ-10,650 יחידות דיור ומוצעות בה בסך הכל כ-25,950 יחידות דיור.

כרמל שאמה, ראש עיריית רמת גן, אמר:

"רמת גן פועלת כבר מזה מספר שנים תחת עקרון של התחדשות מתחמית, באופן שמסתכל על התושב ורווחתו. למדנו שכך אנחנו יכולים לדאוג יותר לתושבים ולהפיק תועלת משמעותית לציבור. לייצר לתושב יותר מוסדות לימוד, יותר גינות ושטחים ירוקים, יותר מרכזים קהילתיים, יותר רווחה ופנאי – ובקיצור, יותר".

גורי נדלר, מנהל אגף בכיר תכנון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אמר:

"התכנית הבנינית ברמת גן, שאושרה היום בוועדה המקומית, היא חלק ממהלך גדול של קידום חלופות עירוניות לתמא 38 שהרשות להתחדשות עירונית מקדמת ב 20 ערים מרכזיות בישראל. התוכנית שאושרה יוצרת העדפה ברורה לתכנון מתחמי ולהריסה ובניה של מבנים ישנים בהתאם למדיניות העירייה, ומייצרת מסגרת תכנונית להתחדשות איכותית גם למבנים בודדים שלא נכללים במתחמים אלו. בתכנית הושקעו חשיבה רבה ומשאבים תקציבים והיא תהיה כלי משמעותי להגדלת היצע הדיור לצד שיפור וקידום איכות חיי תושבי רמת גן. אנו גאים בתהליך ובתוצאה, מברכים ומודים לשותפינו לעשייה בעירייה".

אולי יעניין אותך גם: 

"האיזור הזה יתחרה בבורסה";: מהו ה-Health Tech Valley ברמת גן?

יהיו שם גם דירות: אושר מגדל בן 60 הקומות בשכונת הראשונים

שבוע שעבר דיברנו על בחירת עורך דין שילוה אתכם הדיירים בפרויקט של התחדשות עירונית, אם זה תמ"א 38 חיזוק, תמ"א 38 של הריסה ובניה חדשה או פינוי בינוי. אני אישית מאמין בניהול פרויקט התחדשות לפי הספר. קודם מתארגנים ובוחרים נציגות אחרי זה הנציגות בוחרת עו"ד ואז פונים לבחור יזם וכמו שהבטחתי היום נדבר על איך בוחרים יזם בפרויקט התחדשות עירונית.

בחירת יזם מתאים היא בחירה קריטית ומורכבת מאוד. אם תבחרו יזם חסר ניסיון בתחום הפרויקט שלכם, יש מצב שתתקעו איתו ועם הפרויקט למשך שנים. לכן המלצתי היא תמיד לבחור ביזם שמתאים כמו נעל הזכוכית של סינדרלה לסוג הפרוייקט אותו אתם עומדים לבצע. הדרך הטובה ביותר לעשות סיבוב בעיר, בשכונות שעוברות התחדשות ולחפש בניין שעבר או עובר פרוייקט מהסוג שאתם אמורים לעבור. לקחת את פרטי היזם, לשוחח עם הדיירים ולקבל חוות דעת על היזם, יחסו לדיירים ועל איכות הביצוע. 

לתמ"א 38 של חיזוק (תמ"א 38/1) תמיד תבחרו יזם של תמ"א 38 חיזוק לצורך ביצוע הפרויקט שלכם ורצוי אחד שכבר יש מאחוריו לפחות פרוייקט אחד שהסתיים או לפחות שני פרוייקטים בשלבים שונים של ביצוע וגם אז לכו לבנינים בהם הוא עובד או עבד, דפקו בדלת ובקשו לשמוע על הפרויקט ועל היזם. תתפלאו לגלות כמה דיירים מוכנים לסייע לדיירים אחרים. היה ושמעתם תלונות ענייניות, תברחו.

לרוב יזמים של תמ"א 38 הריסה ובניה לא יקחו על עצמם פרוייקטים של חיזוק, אבל גם אתם תקפידו לקחת לחיזוק רק כאלו של חיזוק. 

לתמ"א 38 של הריסה ובניה (תמ"א 38/2 או יש הקוראים לו תמ"א 38/3), רצוי לקחת יזמים שיש להם גב איתן וניסיון בבניית בנייני מגורים. אל תקחו יזם שאתם הפרויקט הראשון שלו. אל תקחו יזם שבשיחה אתכם או עם העו"ד שלכם מנסה לחסוך כמה עשרות אלפי שקלים בשכ"ט או בגובה השכירות שאתם אמורים לקבל ולא מוכן לשמוע על מינוי מפקח מטעם הדיירים כי "יש לו כבר מפקח בפרויקט". מאלו תברחו. גם אלו שיבוא ויציעו להם הצעות מוגזמות לדירות תמורה ענקיות "והכל בכפוף לאישור הוועדה המקומית", תיזהרו ותדרשו מהעו"ד שלכם שייגן על ההבטחות ואם אפשר שידרוש לראות דו"ח אפס כדי לראות שהיזם מבין על מה הוא מדבר ועשה את החישובים הנכונים.

יש יזמים שיספרו לכם שהם בונים ללא ליווי בנקאי,  קחו בחשבון שעליכם להיזהר שבעתיים כי יש מצב שאין להם יכולת לשכנע בנק להעניק להם אשראי שזה מראה על פרויקט עם סיכון מסויים או שהם ממש עשירים ובמקרה שכזה דרשו בין היתר ערבויות גבוהות ותאסרו מכירת דירות לפני שיש לפחות היתר בתנאים.

לפינוי בינוי יש לבחור חברות שעוסקות בפינוי בינוי ולשים לב היטב כי הסיפור מורכב הרבה יותר מתמ"א 38 או חלופותיו. בפינוי בינוי צריך חברה גדולה, עם גב כלכלי כמו אאורה, אפריקה, דמרי, מצלאווי ואחרות שיש לה ניסיון וגב כלכלי מאחוריה. גם אז רצוי לצאת למכרז יזמים ולבחון היטב את הצעות התמורה ולבחון היטב את נדיבות  ההגנות הניתנות על ידי אותן חברות לדיירים בעת הפינוי. 

על התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית נספר בשבוע הבא.

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

כחלק מהתכנית במסלול תמ"א 38/2, פינתה החברה 23 דירות ב-2 בניינים ישנים בני 3 קומות, ותקים במקומן 58 יח"ד חדשות בשני בניינים בני 9 קומות מעל קומת קרקע, שיכללו דירות בנות 2-5 חדרים.

את הפרויקט מלווים האדריכלים רמי וימר ואורית מילבאואר, ואכלוסו צפוי בתחילת שנת 2025. הדיירים הוותיקים, שעזבו דירות 3 ו 4 חדרים, יקבלו דירות חדשות עם מרפסות, מעליות וחניות בחניון התת קרקעי.

לדברי עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר: "עוד פרויקט התחדשות עירונית של אשדר ברמת גן יצא לדרך, תוך מתן דגש מרכזי על שיפור איכות החיים ותנאי המגורים של עשרות משפחות המתגוררת בבניינים משנות השישים והשבעים".

תוך כך,  בימים הקרובים, תצא החברה בשיווק הפרויקט, כאשר בין הדירות המוצעות למכירה, דירות 2 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר , דירות 4 חדרים בשטח של כ-88 מ"ר ודירות 5 חדרים בשטח של כ-135 מ"ר ומרפסות לכל הדירות.

חברת אשדר מקבוצת אשטרום, בניהולו של ארנון פרידמן, הינה אחת מחברות הבניה המובילות בישראל.

החברה פועלת בתחום ייזום הבניה למגורים. החברה מתמחה בהקמת שכונות המשלבות בנייה למגורים, מסחר, פיתוח שטחים ירוקים ומבני ציבור.

החברה הינה מהחלוצות בתחום פרויקטי ההתחדשות העירונית פינוי-בינוי ותמ"א 38 ובמהלך למעלה מ-40 שנות קיומה הקימה פרויקטים רבים הכוללים למעלה מ- 20,000 יחידות דיור וכיום מעורבת בייזום, תכנון ובהקמת פרויקטים למגורים בהיקף של כ-12,800 יחידות דיור, הפזורים ברחבי הארץ (חלק החברה כ-8,600 יחידות דיור).

יו"ר ארגון הקבלנים, אברהם להב, קיבל בסיפוק את החלטת בית המשפט שאימץ את עמדת התאחדות בוני הארץ וביטל למעשה את ההחלטה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להקפיא את התמ"א בעיר. משמעות ההחלטה היא שהקבלנים יכולים לחזור ולבצע בעיר פרויקטים של תמ"א 38.

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

השופט פסק כי הוועדה המקומית חרגה מסמכותה ופעלה בניגוד להוראות הדין. עוד הוא קבע כי עבודת ההכנה של הוועדה לא נעשתה כראוי.

"אינני רואה כל הצדקה להמתנה להחלטה קונקרטית המיישמת את המדיניות החדשה, כשזו התקבלה ועומדת בפני עצמה, וכשעולות טענות בעלות משקל רב נגד חוקיותה", כתב השופט בהכרעתו. "מתן 'חסינות' למדיניות החדשה עלולה לגרור עמה חוסר יעילות משווע בערכאות השונות, החל מוועדות ערר מחוזיות וכלה בעתירות מינהליות, כאשר הכרעה בסוגיה כבר עתה עשויה למנוע הכבדה מיותרת על המערכת התכנונית-משפטית כולה. סבורני כי מדובר בסוגיה בעלת השלכות רוחב, בעניינה אף הוגשה עמדה עקרונית על ידי היועץ המשפטי לממשלה, המתייחס לגוף מדיניות 2019 ואשר סבור שנפלו בה כשלים וקשיים. גם בכך כדי לתמוך בדחיית הטענה המקדמית. על כן, בהיבט זה הבקשה לדחייה על הסף נדחית".

"זו החלטה תקדימית שידובר בה רבות ותקבע את המדיניות בערים נוספות", אומר להב בשיחה עם "רמת גן גבעתיים ניוז".

עוד הוא הוסיף כי "ידינו מושטת בשיתוף פעולה אם העירייה אכן רוצה לשנות, או לתקן את התכנית, כפי שהציע נשיא ההתאחדות לראש העירייה בבית המשפט. לענף הבניין דרושה ודאות תכנונית. התכנון הוא לטווחים ארוכים ולכן זיג זג פוגע מאוד בענף. בית המשפט עשה סדר בכל העניין. התכנית כעיקרה נועדה לתת מענה לחיזוק הבניינים נגד רעידות אדמה וטילים – היינו חיי אדם אי אפשר במחי יד לבטל אותה, גם אם יש קשיים ובעיות בתכנית. חיי אדם חשובים יותר".

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "בית המשפט אמר את דברו. וכך הוא עומד לצד ענף הבנייה והציבור בישראל שזקוקים לוודאות תכנונית שתאפשר לייצר פרויקטים שיגנו מפני רעידות אדמה וטילים, ויצילו חיים. החלטת בית המשפט החד משמעית היא תקדים מחייב הקובע כי ראשי רשויות וועדות מקומיות לא יכולים למנוע יותר בנייה במסגרת תמ"א 38. ההחלטה הזו לצד הסכמה בין משרדי השיכון והאוצר על הארכת התמ"א 38 ב-3 שנים נוספות מייצרת את אותה ודאות שדרשנו ומאפשרת לתכניות ולפרויקטים שנמצאים כיום בתהליך עבודה, לצאת לפועל ולהתחיל לעבוד על פרויקטים חדשים במסגרת התחדשות עירונית. התאחדות הקבלנים בוני הארץ תעמוד לעמוד לרשות עיריית רמת גן כדי לתכנן מדיניות חדשה שתאפשר להוציא לפועל פרויקטי תמ"א 38, ולתכנן את השכונות בה תוך הבטחה לכושר נשיאה מתאים של תשתיות שידרשו בהן".

אביבית מאור נמרודי, לשעבר יו"ר ועדת תכנון ובניה, אומרת כי "נראה כי ראש העירייה ביטל את המדיניות בכוונת מכוון ליצר חוסר ודאות תכנונית כדי שתהיה לו שליטה מוחלטת על יצירת מתחמים/ מגדלים בעיר. זאת האג׳נדה אותה הוא מקדם. כרמל למעשה לא עצר כלום אלא רק יושב על ״השיבר״ ומחליט למי לאשר ולמי לא. ההחלטה שניתנה הינה חד משמעית עם אמירות קשות מאד על ההתנהלות וחוסר המקצועיות של ראש העירייה והועדה המקומית. אני חוששת כי לא טובת הציבור נמצאת כאן. וכדי להפריך את מה שאני ותושבים רבים מרגישים הייתי שמחה שראש העירייה יפרסם את הצהרת ההון שלו ושל משפחתו כפי שהבטיח. הציבור זכאי לדעת את מפת השיקולים הנדלניים העומדת בפני ראש העירייה שלה".

את העתירה הגיש עו"ד אייל מאמו ממשרד אגמון.

ביום שני ייערך בבית המשפט המחוזי בתל אביב דיון בעתירה שהגישה התאחדות בוני הארץ נגד החלטת עיריית רמת גן להקפיא את התמ"א. מי שיתייצב דיון לטובת הקבלנים הוא היועץ המשפטי לממשלה, אביחי מנדלבליט.

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

בתשובתו לבית המשפט המחוזי בתל אביב מותח מנדלבליט ביקורת על המדיניות של העירייה. "ההחלטה כפי שנוסחה גורפת וחלה על כל תחום השיפוט של העיר, ללא הבחנה בין האזורים השונים", כותב היועץ. "בהיעדר קביעה של שיקולים תכנוניים המתייחסים לאזורים השונים בעיר ובהיעדר התוויה של התנהלות הוועדה המקומית על בסיס בחינה תכנונית כאמור, החלטת הוועדה המקומית שבנדון אינה קביעת מדיניות אלא מהווה לכל היותר הצהרת כוונות לגבי אופן קביעת המדיניות".

עוד כותב היועץ כי "הפרמטרים שנקבעו בהחלטה לצורך אישור חריג של בקשה להיתר מכוח התמ"א מוּקשים, שכן פרויקט ספציפי לפי התמ"א אינו אמור לשנות את מצבה הפיננסי או התקציבי של העיר".

מנדלבליט מדגיש כי "משמעותה הפרקטית של המדיניות היא מניעה כמעט מוחלטת של האפשרות לאשר בקשות להיתרים לפי התמ"א. הדבר מוביל למסקנה כי המדיניות כפי שנקבעה מאיינת, הלכה למעשה, את הוראות התמ"א. מדיניות זו אינה יכולה להיחשב כמדיניות סבירה בהיבט של אופן הפעלת שיקול הדעת בידי הוועדה המקומית בהתאם לסמכות שניתנה לה, ועל כן אינה יכולה לעמוד".

עם עמדה נחרצת כל כך בעד הקבלנים, מה הפלא שיו"ר ארגון הקבלנים ברמת גן, אברהם להב, נשמע הבוקר אופטימי מתמיד. "לעמדה של היועץ יש משקל רב", הוא אומר בשיחה עם "רמת גן גבעתיים ניוז".

כזכור, אחרי הגשת העתירה אמר להב בראיון ל,רמת גן גבעתיים ניוז" כי "לא נסכים להקפאת התמ"א". לא אחרי שכל התכניות הוגשו על פי מדיניות של העירייה. להגיד לא זה לא מדיניות".

כעת, אחרי החיזוק שקיבל מצד היועץ המשפטי, הוא אומר כי "אני אופטימי ואני חושב שיש לעתירה סיכוי טוב".

מה תעשו אם השופט יחליט נגדכם?

"אחרי עמדת היועץ המשפטי צריך לשאול את השאלה ההפוכה: מה תעשה העירייה אם עמדתה תישלל? בכל מקרה אחרי הדיון בבית המשפט נהיה יותר חכמים".

חברת הנדל"ן "צ.פ. ייזום ובנייה", ממשיכה לקדם התחדשות עירונית בגוש דן.

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

השבוע יצא לדרך פרויקט חדש של החברה במסגרת הליך תמ"א 38\2 (הריסה ובנייה), ברחוב המעיין 30 במרכז גבעתיים, עם הריסתו של בניין מגורים בן 3 קומות ובו 6 דירות.

במקומו, על פי התכניות ייבנה בניין חדש בן 6 קומות ובו 15 דירות חדשות.

הבניין ניבנה בתחילת שנות ה 70 ועל פי ההסכם עם החברה, יקבלו הדיירים הוותיקים ובעלי הדירות הישנות, תוספת לדירות בשטח של 25 מ"ר בנוי ועוד מרפסת של  12 מ"ר במקום הדירות בבניין הישן.

צביקה פוקס, בעלים משותף של חברת צ.פ ייזום ובנייה: "אני מברך על התהליך מתחילתו ועד סופו. למרות התנגדויות נורמטיביות של הדיירים בתחילת הדרך, ניתן לומר שהפרויקט התקדם בקצב משביע רצון. בנוסף לכך שתוף הפעולה עם העירייה היה טוב וענייני. חשוב לציין שזהו פרויקט ראשון מיני רבים שאנו מקדמים בגוש דן והראשון שהוצאנו לפועל בגבעתיים, כאשר במקביל אנו עומדים בפני קבלת היתר לפרויקט נוסף בעיר".

משה, אחד הדיירים בבניין: "אני גר כאן מאז שבנו את הבית ב-1972, כבר 47 שנים! מיד לאחר שהתחתנתי עברתי לגור כאן וגם הבנות שלי נולדו כאן , מעולם לא עזבתי. איני עצוב אלא מאושר נוכח העובדה שבונים מחדש. הגיע הזמן!".