התחדשות עירונית

שלא במפתיע לאור הצפיפות הגבוהה פה והיעדר עתודות הקרקע הפנויות, גבעתיים היא אלופת הארץ בבנייה בנוסח התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38).

מתוך כלל התחלות הבנייה בעיר בחמש השנים האחרונות (כ-2,100), כ-74% המהווים 1,551, נבנו במסגרת התחדשות עירונית.

נתון זה מקדים את רמת גן (66%), קריית אונו (55%), פתח תקוה (49%) ותל אביב (46%). רק לשם השוואה, בירושלים נרשמו רק 23% התחדשות עירונית.

גבעתיים ממוקמת במקום ה-13 הכלל ארצי מבחינת התחדשות עירונית, כשכל הערים מעליה הינן גדולות ממנה. שנת 2023 נחשבה לשנת שיא בכל הנוגע לבנייה שהינה התחדשות עירונית בגבעתיים, כאשר העיר, הייתה במקום ה-9 הכלל ארצי בהתחלות בנייה שמקורן בהתחדשות עירונית בכלל הארץ.

כאמור, כלל האיזור, גוש דן והשרון מהווה את הקטר הבולט של ההתחדשות העירונית בישראל, זאת לנוכח היעדר קרקעות ובמקביל רצון לייצר מבנים חדשים, טובים יותר ובעלי שטח איכלוס גבוה יותר. גבעתיים אף מעידה על ההתחדשות העירונית שלה ככזו שצפויה להתמודד עם הצפות ושטפונות, כפי שהצגנו בכתבה שעסקה בטענת משרד החקלאות כי העיר בסכנת הצפה.

יש לציין, מדובר בסקירה מיוחדת שנערכה לרגל כנס הנדל"ן הארצי השנתי של אתר מגדילים שייערך ב- 9 ליולי באצטדיון סמי עופר בחיפה.

כרמלה קופר, עורכת ראשית במגדילים הוסיפה: "פרויקטי ההתחדשות העירונית הולכים וצוברים תאוצה בעיקר במרכז הארץ ובשרון. לכן, למרות שהשיעור הארצי הממוצע של התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית בחמש השנים האחרונות עומד על  17%, בחלק מערי המרכז והשרון יותר ממחצית הדירות החדשות נבנות במסגרת התחדשות עירונית והמובילה בניהם היא גבעתיים עם 74% מהתחלות הבנייה בחמש השנים האחרונות.

"לעומת זאת בערים כמו אשקלון, בית שמש ובאר שבע המדורגות בין עשרת הערים שבהן הייתה הכי בנייה חדשה בחמש השנים האחרונות, שיעור התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ביחס להתחלות הבנייה הכלליות הוא מזערי. אמנם כיום ניתן לראות במרבית הערים, גם בפריפריה התקדמות משמעותית בקידום תוכניות להתחדשות עירונית אולם המבחן האמיתי הוא מבחן הביצוע ולא תוכניות על הנייר".

אולי יעניין אותך גם:

אירועי החופש הגדול בגבעתיים: הפנינג עם גמר היורו, ערבי זמר ופסטיבל היין

עד כמה שיטת החדשנות העירונית הפכה להיות הבסיס לבנייה ברמת גן? 78% מהתחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2024, ו-66% מכלל התחלות הבנייה בעיר בחמש השנים האחרונות, הגיעו כתוצאה מהתחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38).

בסך הכל נרשמו ברמת גן 6,171 התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית בחמש השנים האחרונות, המהוות 11% מכלל הנתון הארצי של התחלות בניה כאלה 56,450.

רק לשם השוואה, בתל אביב עומד אחוז ההתחדשות העירונית בתקופה הזהה על 46% בלבד. אם יש מתחרה כלשהי לרמת גן מבחינת התחדשות עירונית, הרי שזוהי שכנתה גבעתיים שבחמש השנים האחרונות רשמה 74% של התחלות בנייה מסוג זה. עם זאת, לנוכח הבדלי הגודל, קשה להשוות בין הערים.

יש לציין, מדובר בסקירה מיוחדת שנערכה לרגל כנס הנדל"ן הארצי השנתי של אתר מגדילים שייערך ב- 9 ליולי באצטדיון סמי עופר בחיפה.

כרמלה קופר, עורכת ראשית במגדילים הוסיפה: "פרויקטי ההתחדשות העירונית הולכים וצוברים תאוצה בעיקר במרכז הארץ ובשרון. לכן, למרות שהשיעור הארצי הממוצע של התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית בחמש השנים האחרונות עומד על  17%, בחלק מערי המרכז והשרון יותר ממחצית הדירות החדשות נבנות במסגרת התחדשות עירונית והמובילה בניהם היא גבעתיים עם 74% מהתחלות הבנייה בחמש השנים האחרונות.

"לעומת זאת בערים כמו אשקלון, בית שמש ובאר שבע המדורגות בין עשרת הערים שבהן הייתה הכי בנייה חדשה בחמש השנים האחרונות, שיעור התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ביחס להתחלות הבנייה הכלליות הוא מזערי. אמנם כיום ניתן לראות במרבית הערים, גם בפריפריה התקדמות משמעותית בקידום תוכניות להתחדשות עירונית אולם המבחן האמיתי הוא מבחן הביצוע ולא תוכניות על הנייר".

הוועדה המקומית ברמת גן אישרה פרויקט התחדשות עירונית לפינוי בינוי ברחוב ראש פינה פינת מטולה בנווה רם.

מדובר בפרויקט של קבוצת אלמוג במסגרתו ייהרס בניין בן 4 קומות ובו 20 דירות ישנות ובמקומו ייבנו שני בניינים בני 9 קומות כל אחד, מעל שלוש קומות של חניה ובסך הכל 46 דירות חדשות בתמהיל מגוון של 3,5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים.

מדובר בעוד מתיחת פנים שתעבור שכונת נווה רם הוותיקה. בעשור האחרון עוברת השכונה בת ה-75 תהליכי התחדשות עירונית רבים, הכוללים בין השאר את שדרוג התשתיות במקום, לרבות כבישים, מדרכות, גנים ציבוריים ושטחים ירוקים.

אולי יעניין אותך גם:

המ”פ המילואימניק הקרבי מרמת גן בסבב ה-2 בעזה: “מקבלים רק תוצאה אחת”

קבוצת MyTown מדווחת כי השיגה את הרוב הדרוש לקידום פרויקט התחדשות עירונית ברמת גן הממוקם ברחובות הגת 18, 23, הר"א 34 ובן גוריון 110 ו-112. הפרויקט יכלול הריסה של שלושה בניינים וותיקים ובהם 55 דירות, בנוסף 20 יחידות מסחר ומשרדים ובמקומם הקמה של מגדל מגורים מודרני בעירוב שימושים שיתנשא לגובה של 35 קומות עם תמהיל דירות מגוון.

בתמורה לתהליך פינוי הבינוי יקבלו הדיירים במקום תוספת של 15-19 מ"ר לשטח הדירה, בניית מרפסת בגודל של 12 מ"ר וכן חנייה ומחסן. על פי הדיווח, הצפי להיקף הכנסות בפרויקט נאמד בכ-600 מיליון שקל.

תכנון הפרויקט מתבצע על ידי משרד מילוסלבסקי אדריכלים. החברה מיוצגת ע"י המחלקה המשפטית הפנימית של החברה ואת בעלי הדירות מייצג משרד דן הלפרט.

לפי נתוני מדלן מחירי דירות חדשות בסביבת הפרויקט עומדים על כ-2.7 מיליון שקל לדירת 3 חדרים.

יוסי חסון, מנכ"ל קבוצת MyTown, מציין:

"אנו שמחים מאוד על השגת הרוב הדרוש בפרויקט בהיקף כזה בלב אזורי הביקוש. מדובר בפרויקט סופר יוקרתי במכרז העיר רמת גן עם תכנון אדריכלי וסטנדרט בנייה חדשני בסביבה מתחדשת. כחלק מהאסטרטגיה העסקית של הקבוצה, לצד קידום התחדשות עירונית ברובעים 3-4 בתל אביב, אנו מרחיבים את הפעילות שלנו בפרוייקטי פינוי בינוי באזורים מרכזיים, במקביל להקמת מגה פרויקטים בערים שבהן פוטנציאל ההתחדשות העירונית טרם מומש כדוגמת קרית מלאכי, אור עקיבא, נתניה ועוד".

על פניו כולם רוצים התחדשות עירונית ולכן ניתן היה לחשוב שהדבר הכי קל ופשוט בפרויקט של התחדשות עירונית הוא שלב החתמת הדיירים על הסכמה לפרויקט לפחות בשלב ההתחלתי של התגבשות הדיירים ושהשלב של החתמת הדיירים על ההסכמים הסופיים יהיה מהיר גם הוא, אבל לא כך הוא הדבר. במעט מאוד פרויקטים החתמנו את כל הדיירים בסבב הראשון וכמעט תמיד נשאר דייר אחד או שתיים שסרבו לחתום, על אלו נדבר היום.

נתחיל בהגדרת הדייר הסרבן – ובכל על פי החוק הדייר הסרבן הוא זה אשר סרב לחתום על הסכם ההתחדשות העירונית לאחר שהתגבש הרוב החוקי להוציא אותו לפועל. הסרבן הוא, על פי לשון החוק בעל דירה אשר "מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים" הוא דייר סרבן.

המחוקק אשר מודע לכך שעל פי חוק על מנת להוציא לפועל פרויקט של התחדשות עירונית נדרשת הסכמה מלאה של כל הדיירים, אפשר בחוק ל67% מהדיירים שמעוניינים להוציא את הפרויקט לפועל, לתבוע מהמיעוט הנותר בסירובו לחתום על ההסכם.

אבל מה אם הדייר הסרבן צודק?

אולם על מנת להימנע מדריסת המיעוט, איפשר המחוקק מספר תנאים בהם דייר סרבן על פי ההגדרה לא יחשב סרבן בין השאר, אלה: אם העסקה אינה כלכלית על פי קביעת שמאי פינוי בינוי, אם לא הוצעו לבעל הדירה דיור חלופי ו/או דיור חלופי מונגש ככל שמדובר באדם עם מוגבלויות, אם לא הוצעו בטוחות מספיקות ואם קיימות נסיבות אישיות מיוחדות בשלן העסקה אינה סבירה לבעל הדירה.

ומה עם הדיירים הקשישים?

המחוקק העניק בנוסף הגנות ופטורים גם לדיירים קשישים שגילם היה 70 כאשר הדייר הראשון חתם על ההסכם פינוי בינוי, אולם לאחרונה וכפי שסיפרתי לכם שבוע שעבר, קבע בית המשפט שגם מי שהיה בן 70 במועד מאוחר יותר ניתן לראותו בו דייר קשיש לצורך התקיימות בתנאים בחוק ואלו הם התנאים המקלים שיזם חייב להציע לקשיש לבחירה: מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית בשווי מהוון של דירת התמורה במקום להמתין לסוף הפרויקט, קבלת כסף בשווי מהוון לשום רכישת דירה חלופית, קבלת שתי דירות בשווי דומה לדירת התמורה, דירה אחת וכסף בשווי כולל של דירת התמורה. לקשיש שגילו מעל 75 או לחולה הנוטה למות יש זכות להיות זה שבוחר בעצמו את החלופות מבין שלושת הראשונות לעיל.

מי מגיש את התביעה נגד דייר סרבן ?

כמו שכתבתי , כדי להוציא לפועל פרויקט של התחדשות עירונית יש צורך ברוב מוחלט של הדיירים ולכן את התביעה נגד אלו המתנגדים מגישים בעלי הדירות שחתמו על ההסכם ומהווים הרוב החוקי שתומך בהסכם. אמנם לרוב מי שמטפל בעניין וממן את העו"ד שתובע את הדיירים הסרבנים הוא היזם אבל בפועל מי שתובעים את הדיירים הסרבנים הם הדיירים והם עושים זאת, בהתאם לכללי האתיקה, באמצעות עורך דין חיצוני שאינו העו"ד של היזם בפרויקט ולא באמצעות העו"ד של הדיירים בפרויקט.

איפה מוגשת התביעה נגד הדייר הסרבן?

בפרויקטים של תמ"א 38 מוגשת התביעה אל המפקח על המקרקעין ביושבו כגורם שיפוטי שזו בעצם ערכאה שיפוטית שמקבילה לבית משפט שלום והיא דנה בסכסוך בין השכנים לאור חוק החיזוק. למעט במקרים מיוחדים, רוב פסקי הדין מסתיימים בכך שהמפקח/ת מורה לעוה"ד של הדיירים לחתום במקום הדיירים הסרבנים והפרויקט מבוצע על הראש שלהם.

בפרויקט של פינוי בינוי התביעה מוגשת למחוזי והיא תביעה שיש בה דרישה לחתום על הפינוי בינוי או לחילופין לשלם פיצוי של כמה מיליוני שקלים עקב אבדן הכנסה ופגיעה באיכות החיים של בעלי הנכסים שבעד הפרויקט. רוב התיקים האלו נסגרים כבר בישיבה המקדמית ובאלו שלא, ניתן פסק דין המורה לדייר הסרבן לחתום על ההסכם תוך 30 יום או לשלם פיצוי של כמה מיליוני שקלים לשכנים שלו. פסק דין שכזה מביא את בעל הדירה הנתבע לחתום על ההסכם בתוך ה 30 יום.

אבל מה אם אני הסרבן צודק?

ישנם התיקים המיוחדים שהייתה לי הזכות לייצג בחלק קטן מהם, כשבעל דירה צודק בסירובו לחתום על ההסכם כמו שהוא, בית המשפט מקשיב וכשהוא רואה שבעל הדירה צודק הוא פועל בהתאם, לפעמים פסק הדין קובע שהדייר יחתום על ההסכם אבל יקבל פיצוי של 200,000 שקלים או שהוא יחתום על ההסכם אבל יקבל את דירת הגן וכיוצא באלו, כל דבר לגופו של עניין.

לסיכום:

אם אתה צודק בסירובך ועו"ד מהתחום לאחר שהתייעצת איתו, מחזק אותך להמשיך בסירובך, לך על זה כי מה שמגיע מגיע. אבל אם אתה מסרב לחתום ולאחר שהתייעצת הוסבר לך שאתה סתם מתעקש לאמלל את עצמך, את השכנים שלך ואת היזם שהביאנו עד כה, צלצל לעוה"ד של הדיירים ותקבע איתו מועד לחתימה – חבל על הזמן של כולם.

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

חברת אביב הודעה על התחלת השיווק של פרויקט הדגל שלה בגבעתיים. הפרויקט שלטובתו יפונו מבני הרכבות הישנים ברחובות הכ"ג-המאבק-ההסתדרות, יכלול 3 מגדלים בני 24 קומות בעלי 332 דירות בגדלים של  3-6 חדרים, וכן דירות גג ופנטהאוזים מפוארים.

כזכור, ביוני 2023, אושרה בקשה להיתר בתנאים במתחם וכעת יוצאים אביב ייזום וסער שקד לשלב מכירת הפריסייל. בשלב הראשון של הפרויקט, ייהרסו 4 מבנים קיימים הכוללים 115 יח"ד ברחובות ההסתדרות, המאבק  ו- כ"ג, לטובת המבנים החדשים.

יש לציין, מיקום הפרויקט הוא אחת הסיבות למרכזיות אותו הוא תופס בקרב חברת אביב. המתחם ממוקם סמוך למתחמי קניות, בתי קפה וכן מוסדות חינוך רבים, ועל כן צפוי להיות אטרקטיבי במיוחד עבור משפחות צעירות.

מחדר אופניים ועד לחדרי יום הולדת

המגדלים החדשים ייבנו על פי עיקרון של עד 4 דירות בקומה בעלי מפרט עשיר. גודלי הדירות ינועו בין 77-102 מ"ר לדירות 3 חדרים, 112-138 מ"ר לדירות 4 חדרים, 134 – 175  מ"ר לדירות 5 חדרים, 159 – 165 מ"ר לדירת 6 חדרים, 270 – 290 מ"ר לפנטהאוזים ו103 – 220 מ"ר לדירות הגג.

בנוסף, ייבנו בפרויקט שטחי ציבור בגודל של כ- 500 מ"ר הכוללים שטחים לרווחת הדיירים כמו, לאונג', סאן-רוף עם פינות ישיבה , חדר כושר פרטי, חללי עבודה מעוצבים, סטודיו ליוגה ומועדון דיירים מרווח.

בפרויקט תוכננו גם חדר אופניים הכולל מתקן שטיפה וחדר לרחצה ותספורת לכלבים. הילדים יהנו ממתחם ייעודי עבורם אשר יכלול ג'ימבורי, מרחב של פעילויות יצירה, חדר משחקי וידאו לבני נוער, חדר הקרנה. בנוסף בפרויקט מתוכננים חדרי דיירים לימי הולדת בכל בניין.

אדריכל הפרויקט הוא משרד אדריכלים יסקי מור סיון. את השטחים הציבוריים בפרוייקט עיצב  דניאל חסון.

מחירי הדירות בפרויקט ינועו בין כ-3.5 מיליון שקל (3 חדרים), ועד למעלה מ-5 מיליון (5 חדרים).

דפנה הרלב מנכ״לית אביב ייזום: 

״העיר גבעתיים מובילה את ההתחדשות העירונית ואנו שמחים לצאת לדרך עם פרויקט ענק בשכונת תל גנים המתחדשת, אביב בגבעתיים. בשלב הראשון נשיק את 3 המגדלים אשר אליהם יצטרפו בהמשך 8 מגדלים נוספים באותה השכונה.

"בסך הכל יכלול הפרויקט 11 מגדלים בעלי 1500 יח"ד שאת כולם תבנה אביב ייזום. בתכנון הפרויקט נעשתה מחשב על כל הפרטים הקטנים לרווחת המשפחות שיגורו בפרויקט. הפרויקט יכלול דירות מפנקות עם מרחבים ציבוריים מושקעים ומדויקים עבורם".

אולי יעניין אותך גם: בחזרה לעתיד: אושר חזון פיתוח ציר המטרו M2 ברמת גן ובגבעתיים, הנשים שמאחורי התעשייה הביטחונית: הכירו את מזל מגבעתיים

התוכנית שתשנה את פניה של פינת הרחובות אבא הלל ורש"י והגיעה לחתימת הרוב הדרוש, תכלול הריסה של 82 יחידות ישנות ושטחי מסחר ב-6 בנייני רכבת בני 3 קומות.

במקומם תבנה החברה 200 יח"ד במגדל בן 35 קומות ובניין בן 10 קומות, לצד שטחי מסחר. התוכנית אושרה למתן תוקף בוועד המחוזית ותהווה עוד נדבך בתהליך ההתחדשות העירוני ברמת גן.

הפרויקט יחלוש על של כ-4 דונם, וממוקם בשכונת נחלת גנים שבצפון העיר. במתחם הקיים 72 דירות ו-10 חנויות. יחידות אלו צפויות להיהרס לטובת הקמת פרויקט מגורים הכולל מגדל בן 35 קומות, בניין בן 10 קומות, ובסך הכל 200 דירות עם תמהיל 3-5 חדרים, דירות גן ופנטהאוז.

כמו כן ייבנו שטחי מסחר ובנוסף, הקצתה התכנית מגרש יעודי לצרכי ציבור אשר יתן מענה למתגוררים בשכונה. מתוך הדירות שייבנו, 128 ישווקו על ידי ICR, ויתר הדירות הן דירות התמורה לדיירים. 

חברת ICR צופה הכנסות כלליות של כ-415 מיליון שקל מהפרויקט, בעוד הרווח הגולמי צפוי להגיע לכ-73 מיליון שקל.

מנכ״ל ICR מורדי שבת, אמר לאחר אישור הפרויקט:

"רח' רש"י ברמת גן הוא אזור מתפתח בעל פוטנציאל רב, על ציר דרך אבא הלל, קרוב למרכז תעסוקתי רחב. הפרויקט נהנה מנוף פתוח לפארק הירקון ונמצא בסמיכות לקניון איילון, כל אלה הופכים את הפרויקט לאטרקטיבי במיוחד".

אולי יעניין אותך גם:

שוק הנדל"ן ברמת גן: איפה נקנו פנטהאוז ב-7 מיליון ודירת 2 חד' ב-1.4?

קחו אוויר: שיבושי תנועה במרכז רמת גן בשבועיים הקרובים

בחזרה לעתיד: אושר חזון פיתוח ציר המטרו M2 ברמת גן ובגבעתיים

נניח שהגיע יזם לבניין שלכם, מסר לכם הצעה מפתה להוצאה לפועל של פרויקט התחדשות בבניין שלכם וכולם מתלהבים אבל אתם קולטים פתאום שהגינה שהיתה לכם כל השנים עם הנדנדה והפרגולה, לא ממש שלכם.

שיהרסו את כל הבניין יעלו את כולם שתי קומות מעל לקומה הקיימת ובכלל לא יהיה לכם איפה להתקין את הבריכה המתנפחת . 

קיצר אתם בשום אופן לא רוצים התחדשות, אלא אם אתם מקבלים את דירת הגן.

לא עובר שבוע ואתם מקבלים שיחת טלפון ובצד השני היזם מסביר לכם שאם לא תחתמו הדיירים והוא יצטרכו לתבוע אתכם כי אתם דיירים סרבנים.

מה זה דייר סרבן, למה צריך לתבוע אותו, מתי אפשר לתבוע אותו? האם ניתן להעניש אותו על כך שחתם אחרון?

החוק קובע כי דייר סרבן הוא דייר שמסרב לחתום על ההסכם התחדשות עירונית בזמן שהרוב החוקי של הדיירים חתם. הרוב החוקי יושר לאחרונה בין כל סוגי ההתחדשות העירונית והביא אותנו לכך שהרוב החוקי לפרויקט התחדשות עירונית של חיזוק ו/או של הריסה ו/או של פינוי בינוי, עומד על רוב של 67% ז"א שמהרגע שיותר מ66% חתמות על ההסכם מול היזם.

אז מה עם הגינה הפרטית שישבתם בה 28 שנה? מה יהיה על הכלבים שלכם שכבר 10 שנים מתרוצצים בגינה לא מגיע לכם פיצוי? \ובכן התשובה לשאלות הרבות האלו היא בד"כ , לא. הגינה לא שלכם היא ציבורית ושייכת לרכוש המשותף – לכלל הדיירים , ואם אין לכם גינה אבל הרחבתם את דירת הקרקע כשסגרתם עוד 50 מ"ר ובניתם שם 2 חדרים לילדים, אז לא גם זה לא שלכם.

ומה אם פשוט לא בא לכם לעבור דירה, או לחיות בבניין שעובר שיפוצים אדירים במשך שנה וחצי? ובכן, גם פה לא נעים להגיד אבל, הרוב קובע!

נשאלת השאלה אם ככה אז למה צריך לתבוע דייר סרבן אם כלום לא שלו ולא יעזור לו כלום?

ובכן בתביעת דייר סרבן שהוגשה נגד שתי לקוחות שלי קיבלה כל אחת מהן פיצוי של כ 150 אלף ש"ח כי המפקחת שוכנעה שההתנגדות שלהן מוצדקת  ושדירתן ניזוקה מהפרויקט חיזוק ביחס למה שמקבלות הדירות השכנות. 

תביעת הדייר הסרבן נועדה לאפשר לדייר שמרגיש שפגעו מהותית בזכויות שלו לעומת האחרים בבניין, שמרגיש שהתמורה לא הוגנת, שההסכם לא תקין, שהסיכון בפרויקט הספציפי גדול מדי ויש מצב שהיזם יתקע במהלך הפרויקט ועוד ועוד סיבות לא מועטות  שעיקרן פגיעה בזכויות הסרבן.

בהמשך אציין חלק מהזכויות המאפשרות לדייר סרבן שלא להיחשב סרבן, להתגונן ואף לזכות בתביעה למרות שלרוב גם כשהדייר סרבן זוכה הוא צריך לחתום על ההסכם על מנת שיהיה אפשר להוציאו לפועל ורק לעיתים נדירות הדייר הסרבן הזוכה זוכה גם לעצור את הפרויקט.

לצערינו עדיין ניתן למצוא יזמים לא מקצועיים, שמנסים להוציא לפועל פרויקטים בצורה חאפרית.

הם מחתימים דיירים באמצעות מאכרים, הם לא מאפשרים לדיירים למנות לעצמם עורך דין אלא ממנים להם עו"ד משלהם, הם לא מאפשרים בחירת נציגות מסודרת אלא ממנים בעצמם את הנציגים, הם מסבירים לדיירים שהמפקח שלהם הוא גם המפקח של הדיירים, הם מקצים ערבויות ביצוע נמוכות או מתעקשים שלא לתת ערבות שכירות בפרוייקטים בהם הדיירים מפונים מבתיהם וכולי.

במקרה של יזמים שכאלו יכול המפקח על המקרקעין שהוגשה אצלו תביעת דייר סרבן של דייר בכאלו פרויקטים, אפילו לבטל הסכמים בעצמו או באמצעות הממונה על התחדשות עירונית הממשלתי עליו דיברנו שבוע שעבר.

נושא קלאסי בו המפקחים יקבעו שיש עילת סרבנות היא במקרים של קשיש או אדם מוגבל שלא הוצעו לו זכויותיו על פי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי, שנועד להגן על החלש ולאפשר לו שלא להיחשב דייר סרבן אם הוא עומד בתנאים הרשומים בחוק.

למשל: אזרחים קשישים מעל גיל 70 זכאים לתנאים מקלים, כך גם אנשים עם מוגבלויות.

בתמ"א 38 למשל יכול אדם שיש לו דירה של 100 מטר והוא אמור לקבל דירה של 120 מטר לבקש לקבל שני דירות של 60 מטר במקום אותה דירה של 120 מ"ר והיזם יצטרך לאפשר לו לקבל זאת.

ישנם עוד כמה סעיפים מקלים אבל אני לא רואה טעם לעבור על כולם אבל מי שממש מעוניין יכול להיכנס לנוסח החוק העדכני ולקרוא את כולו.

מה שחשוב לזכור זה לא לסרב סתם לחתום על הסכם, אבל אם אתם חושבים שנעשה לכם עוול, תשקיעו כמה שקלים בעצמכם ולכו להיוועץ עם עו"ד ורק אם הוא יסביר לכם שאתם צודקים תרשו לעצמכם להתנגד ולהגיע לבית המשפט בענינכם. 

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

שבוע שעבר סיפרתי לכם על התמורות בהתחדשות עירונית , התמורות אותן מותר ליזמים לתת בפטור ממיסים, וגם סיפרתי לכם על מה נהוג ומקובל בענף. ובכל זאת וכמו שרבים יודעים, יש מקרים בהם פרויקטים מסוימים נראים בעיני הדיירים רווחיים אולם היזמים מציעים הצעות מביכות ולפעמים הן מביכות אפילו ביחס לפרויקטים שבוצעו ממש בשכנות למתחם שלכם שנה או שנתיים קודם.

אין ויכוח על כך שבהינתן עורך דין דיירים טוב בעל ניסיון שמכיר את התחום, הוא יידע להנחות אתכם, אבל לא תמיד זה המצב ולעיתים יש לנקוט בצעדים שיבטיחו לכם שאף אחד לא עושק אתכם.

הדרך הראשונה היא לצאת למכרז יזמים שהתמורה שהם מציעים תעוגן כתנאי לקיום הפרויקט ויינקוב סכום פיצוי לכל מטר שמופחת מהתמורה המוצעת על ידו בהצעה כמענה למכרז. לאחר שתקבלו 3-4 הצעות לביצוע תדעו פחות או יותר מה התמורה שאתם יכולים לקבל במתחם.

הדרך הנוספת היא לדרוש מהיזם להציג בפני עוה"ד שלכם את הדו"ח אפס. בדו"ח אפס יוכל העו"ד שלכם לראות את הרווחיות של הפרויקט ולהבין מהמספרים האם ניתן להגדיל את התמורות לדיירים או שלא ניתן.

אבל כל הדרכים שתארתי הן דרכים של ניסוי וטעיה הם אינן דרכים מלומדות ללמוד מה התמורה הנכונה והראויה בפרויקט שלכם.

כאן נכנס השמאי פינוי בינוי.

שמאי פינוי בינוי ממונה על ידי הרשות הממשלתית באחד משני מקרים עיקריים הראשון הוא לבקשת בעלי דירות במתחמי פינוי בינוי על מנת לסייע לדיירים המתלבטים בעניין הכדאיותה הכלכלית של העסקה שהוצעה להם. במקרה כזה צריך שלפחות 40% מבעלי הדירות אשר 40% לפחות מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם יחתמו אישית על הבקשה למינוי שמאי פינוי בינוי מתוך מאגר שמאים שכאלו שהוקם לצורך כך.

לעומת פינוי בינוי בפרויקטים של תמ"א 38  ניתן למנות שמאי פינוי בינוי רק בהחלטת המפקח על הבתים המשותפים במקרים בהם הוגשה למפקח תביעה של בעלי דירות לביצוע עבודות לחיזוק ותוספת בנייה או הריסה ובנייה מחדש והמפקח קבע כי נדרשת חוות דעת של שמאי פינוי בינוי ורק הוא המפקח, יכול לפנות למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לצורך מינוי שמאי פינוי בינוי.

חשוב לציין כי השמאי פינוי בינוי מבקר בדירה אחת לפחות מכל טיפוס דירה במתחם על סמך הנתונים שאסף ושיוצגו בפניו ועל סמך ניסיונו המקצועי ויכריע אם העסקה שהוצעה לבעלי הדירות כדאית כלכלית ואם היא לא כדאית – הוא יגיד באילו תנאים תיחשב כדאית. 

ניתן להשיג על חוות הדעת של השמאי תוך 60 יום והשמאי במקרה של השגות יקבע מועד לדיון בהשגות ואחריו יגיש חוות דעת מוגמרת.

הגשת בקשה לשמאי פינוי בינוי מחייבת התמודדות עם טכנוקרטיה ולכן ראוי שתוגש על ידי עוה"ד שלכם, אבל תוכלו להגיש אותה גם לבדכם:

יש להגיש מסמך הכולל את פרטי המבקשים והסכמתם, נסח טאבו ואם הזכות איננה רשומה בפנקס המקרקעין – מסמך אחר המעיד על זכות כל בעל דירה מבין המבקשים.

יש לצרף את החוזים המתיחסים לעסקת הפינוי בינוי שהוצעה למבקשים אם נחתמו לפני הגשת הבקשה או טיוטות חוזים שהציעו היזמים אך טרם נחתמו.

כמו כן יש להגיש את התנאים לקביעת התמורה כפי שהוצגו על ידי היזמים למבקשים או שומת מקרקעין מטעמם ואליהם לצרף את הוראות התוכנית המפורטת החלה על המקרקעין והוראות התוכנית המפורטת המוצעת על ידי היזם שלפיה יוקם המבנה החדש במקבץ פינוי ובינוי אף אם טרם אושרה.

אל כך אלו יש לצרף מסמך המפרט את עיקרי טענות המבקשים לגבי העסקה המוצעת וכדאיותה הכלכלית ו/או כל מסמך אחר הקשור לעניין שהמבקשים מעוניינים להגישו. אם יחסרו מסמכים, הבקשה עלולה להידחות וחבל.

אז אם אתם רוצים לדעת האם העסקה שלכם כדאית כלכלית – לחצו והגישו בקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי בפרויקטי התחדשות עירונית.

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il

רק לפני שבועיים דיברנו על התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית ועל כך שהן מתכווצות יותר ויותר והנה ב19 לפברואר יתנהל דיון בעתירה שהגישו מספר גופים בין היתר בעניין התערבות הרשויות בהסדרים ובתמורות בין היזמים לדיירים עד כדי יצירת קרטל תמורות שבסופו של יום רק פוגע בדיירים ומרע את תנאי העסקאות המוצעות להם על ידי היזמים שרוכבים על הקטנת התמורות הרשמית כתירוץ למה הם לא יכולים לתת לדיירים מה שהם דורשים או לכל הפחות את מה שמגיע להם. 

מסתבר כי בתיקון לתקן 21 שהיה התקן השמאי על פיו פעל רוב השוק של התחדשות עירונית ונקרא תקן 21.1. הוקטנו התמורות לדיירים משמעותית באופן שיקשה גם על יזמים שחפצו לתת לדיירים יותר, לממן את התמורה מכיסם.

אכן במבט ראשון ניראה כאילו קצו כל הקיצים וכי הדיירים עומדים להיפגע כי התמורות שעמדו עד לאחרונה על 25 מ"ר ולפעמים אף יותר, מתקצצות להם ובפרויקטים הבאים דיירים יקבלו אפס תמורה בערים כמו תל אביב, 12 מ"ר תמורה ברוב הארץ ו25 מ"ר במקרים נדירים. אבל מסתבר שדברים הם לא כצעקתם, דיירים רבים שוכחים שהכוח בידיהם, אם הדיירים ירצו יהיה פרויקט, אם לא ירצו, לא יהיה פרויקט. חשוב שתדעו שיש יזמים שמציעים לדיירים מלכתחילה כי על כל רווח מעבר ל17-18 אחוזים הם יתחלקו עם הדיירים בתמורה אם זה בהגדלת שטחי התמורה ואם זה באמצעות שיפור ממשי במפרט הטכני בסכומים שיכולים להגיע לפעמים לעשרות אלפי שקלים.

כל מה שעל הדיירים לעשות בשביל לשפר עמדות הוא להתאגד, למנות נציגות קשוחה, לבחור בעצמם עורך דין שמבין עניין ויידע להילחם איתם ועבורם והכי חשוב – להישאר כל הזמן מאוגדים. כך הם יוכלו למקסם את הזכויות והתמורות אותם הם יקבלו בפרויקט פינוי בינוי.

במקרים רבים יגיעו אלכם עם הצעה לפינוי בינוי ואתם שהבית שלכם כבר מתפורר, ישן, בלי ממ"ד מתים שיעשו אצלכם פרויקט פינוי בינוי והם לכאורה מנצלים זאת כדי להציע לכם דירות באותו גודל אבל חדשות.

אני אומר אל תסכימו, שוברים את הכלים ולא משחקים. כל פניה אליכם הדיירים צריכה להיתקל בטקסט אוטומי: "דברו עם הנציגות" או "דברו עם העו"ד שלנו".

ישלחו שליחים, יאיימו עליכם שאם תישארו אחרונים תקבלו פחות מכולם, ישקרו ויגידו שכולם כבר חתמו ורק אתם לא, ועוד סיפורים מן הגורן ומן היקב. האחריות שלכם היא לא ליפול בפח, לא לאפשר לגורמים האינטרסנטים לפצל אתכם ולהחתים חלקים מהדיירים בנפרד. בכל מקרה תזכרו שגם אם הם הצליחו להחתים את כל הבניינים האחרים במתחם חשוב שתדעו שהם חייבים וצריכים להחתים רוב של לפחות 60% גם בבניין שלכם וזאת אפילו אם 90% מהדיירים במתחם כבר חתמו על ההסכם, כך שבלעדיכם פשוט לא יהיה פרויקט ואי אפשר להכריח אתכם לחתום.

אחרי כל מה שאמרתי לעיל אני חייב להציג את הצד השני, כשאתם יושבים עם העו"ד שלכם והתמורה שמציעים לכם בפרויקט ענק היא רק 10 מ"ר לבעלי דירות קיימות של 60 מ"ר אני יכול להבין את המצוקה ואת ההתנגדות אבל כשמציעים לדיירים 25 מ"ר ומרפסת שמש ומחסן וחניה ומפרט עשיר בבניין חדש, רצוי לשבת עם עוה"ד שלכם ולעשות חושבים ואם אתם לא בטוחים שהתמורה שאתם מקבלים ראויה ומספקת בנסיבות הפרויקט הספציפי אני ממליץ בכל לשון של המלצה שבמקום לתקוע את הפרויקט או להיכנס למריבה מיותרת עם שכנים במתחם, שתציעו לכולם למנות שמאי פינוי בינוי מוסכם.

מי זה השמאי פינוי בינוי ועל סמכויות השמאי פינוי בינוי, הדרכים למנות אותו ועל המשמעויות של החלטותיו, אספר לכם בשבוע הבא.

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il